在商品房销售过程中经常出现认购书、订购书、预订协议等合同，当事人经常因对认购书的性质、效力等认识差异而引发纠纷。

预约合同又称预备合同，指因有事实或法律上障碍，暂时无法订立本约时，当事人为了将来订立本约而预先达成的书面协议。预约合同对未来双方能达成本约的意向或目的进行确定，从而起到稳固交易机会的作用。

我国法律并没有对“认购书”作出明确的法律属性界定。现实中，不同房产公司的认购书内容差别很大，购房者只有在弄清楚认购书在何种情况下属于预约合同、何种情况下属于商品房买卖合同，才能更好的保护自己的利益。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该合同应当认定为商品房买卖合同。”该条规定了预约合同被认定为商品房买卖合同的条件。

我们再看《商品房销售管理办法》，该办法第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。

由于不动产交易有钱款数额大，风险高的特点，为保证交易安全，保护购房者权益，避免以预约为名非法融资危及社会稳定的事件发生，所以，法律、法规强制规定了商品房买卖合同必须具备的主要内容。当事人结合认购书的内容及签订认购书后的双方的相关行为，即可认定认购书的性质，进而维护自己的合法权益。

附：相关案例

任某某与上海某某房地产开发经营有限公司房屋买卖合同纠纷案

上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2016)沪01民终10405号

上诉人（原审原告）：任某某。委托诉讼代理人：赵琳，上海市中信正义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海某某房地产开发经营有限公司。法定代表人：陈某某，职务总经理。委托诉讼代理人：陈晓虹，上海市衡平律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹博君，上海市衡平律师事务所律师。上诉人任某某因与被上诉人上海某某房地产开发经营有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第1428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月11日公开开庭进行了审理。上诉人任某某及其委托诉讼代理人赵琳，被上诉人某某公司的委托诉讼代理人陈晓虹、邹博君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。任某某上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人在一审时的全部诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《协议书》合法有效，被上诉人理应依约履行交付房屋的合同义务。《协议书》约定的房屋是存在的，并未因规划变更而灭失。上诉人于2006年7月16日如约至被上诉人公司办理签约手续，该公司工作人员带看了房屋，但因房屋形状由长方形变为了三角形，且楼上房屋从两间变为一间，故双方未签约。被上诉人公司工作人员表示签约时间另行通知。被上诉人在一审开庭时才表示标的物不存在了，是明显违背诚实信用的行为。被上诉人并未提供证据证明标的物不存在，也拒不提供规划变更后房号的变化，与之前房号的对应资料，故应由被上诉人承担举证不能的不利后果。协议书签订后数年内，房价不断攀升，被上诉人为赚取更多利润而不愿意按照原合同向上诉人履行，属违约行为。一审法院支持被上诉人的违约行为，损害了上诉人的合法权益。某某公司辩称，双方在《协议书》约定的房屋、位置、房型等，因规划发生变化，在被上诉人通知上诉人来签约时，上诉人的房屋已不存在，双方才未签订正式合同。同时，因上诉人至今未付清房款，被上诉人已于2010年起向上诉人发了四次函，要求解除合同并退还已收房款。一审法院判决正确，要求驳回上诉，维持原判。任某某向一审法院起诉请求：1、判令某某公司按《协议书》的约定与任某某签订《上海市商品房预售合同》，以协助任某某办理按揭贷款，并支付剩余房款；2、判令某某公司向任某某交付房屋，并协助任某某办理产权过户手续；3、判令某某公司支付任某某逾期交房违约金（以已付房款190,909元为基数，按日千分之三自2005年4月1日起算至交房日止）。一审法院认定事实：2003年10月26日，任某某（签约乙方）与某某公司（签约甲方）签订《协议书》1份，约定甲乙双方参建上海中电紫旺电器城房屋；铺面位置C区第5号楼114室，建筑面积49.14平方米，每平方米4,000元，共计196,560元；商务套房位置C区第5号楼207室，建筑面积49.14平方米，每平方米3,770元，共计185,258元；以上共计381,818元；双方签订参建协议书时支付总参建款的50％即190,909元，建筑封顶时支付余款50％即190,909元；竣工时间为2004年12月30日；甲方原则上在约定时间内将验收合格房屋交付使用，但考虑到办理相关手续的复杂性和施工的不可预见性等因素，因此甲方在约定的竣工时间内超出三个月（含三个月）起计算违约，若甲方违约超出违约时间计算，向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付金额日千分之三计算赔偿；乙方逾期支付各期资金的，须缴滞纳金，滞纳金按应缴款金额以日千分之三的标准累加计算，逾期时间超过1个月，则视乙方为自愿放弃，甲方有权作出处理或有权单方面解除协议。该协议还对其他内容进行了约定，并后附了上海中电紫旺电器城总平面图。当日，任某某向某某公司支付了房屋50％的房款，余款未付。2006年7月13日，某某公司向任某某发出《关于办理电器城商务房交易签约的有关事项的通知》1份，载明：上海中电紫旺电器城商务房已于2006年7月13日办理房屋预售许可证，许可证号为闵行房地（2006）预字0000793号，根据《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》规定，自2004年7月1日起，上海市商品房项目全部列入网上备案和登记系统；未经备案和登记的商品房，无法办理房屋产权证，收到通知7日内，到某某公司处签订《上海市商品房预售合同》并办理预售合同网上备案和登记手续；同时付清房屋剩余款项，……若收到通知后未在通知期限内前来签订《上海市商品房预售合同》造成被他人签售的，某某公司将不负任何责任。2006年7月16日，任某某至某某公司处欲办理签约手续，但因房屋面积和房型变化未能签约。某某公司工作人员翟某在某某公司发出的上述通知中注明“任某某先生于收信后在2006年7月16日来我公司办理签约手续，但因为其房屋未达到签约标准，故签约时间另行通知”。嗣后，因某某公司拒绝向任某某交付其诉请中主张的房屋，遂任某某提起本案诉讼。一审中，任某某提供了涉案房屋最终的总平面图，自认该图与《协议书》后附的平面图相比，任某某所购房屋的位置、环境及房型均发生了很大变化，并表示原《协议书》中约定的C区第XX号楼XX室变更为XX路XX弄XX号XX室，XX区第XX号楼XX室变更为XX路XX弄XX号XX室，且原XX区第XX号楼XX室亦与隔壁房屋合二为一。根据图纸比对，任某某认为诉请中主张的房屋与《协议书》中约定的房屋位置最相近，但未能提供证据证明房号的对应关系。经一审法院释明，任某某对于房号未能对应的情况，表示坚持原诉讼请求。一审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，双方当事人签署的《协议书》因对房屋的具体位置、房号、房屋价款、房款的支付方式、房屋竣工时间、违约责任等买卖合同的主要内容作了约定，且任某某实际也支付了部分购房款，该协议应当被认定为商品房买卖合同。上述《解释》第二条又规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定有效”。因某某公司已于2006年7月13日取得了预售许可证，故双方签订的《协议书》有效。现本案争议焦点为《协议书》约定的房号是否即任某某所主张的房号。任某某提供了《协议书》所附平面图及涉案房屋最终的总平面图，其认为该总平面图与《协议书》所附平面图相比，其所购房屋的位置、环境及房型均发生了很大变化。任某某亦承认某某公司的规划发生过变更，而通过比对上述两份平面图，整个楼盘的布局确实存在较大变化。现任某某仅根据图纸比对主张其诉请中的房屋与《协议书》约定的房屋位置最相近，而未能提供充分有力之证据证明房号的对应关系。因此，任某某要求某某公司继续履行《协议书》并办理交房过户手续及支付逾期交房违约金之诉请，均缺乏相应依据，一审法院不予支持。鉴于楼盘规划变更导致房屋交付不能的过错在于某某公司，故本案诉讼费应由某某公司负担。在《协议书》客观上无法继续履行的情况下，任某某可另行向某某公司主张相应的经济赔偿。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于2016年7月15日作出判决：驳回任某某的全部诉讼请求。案件受理费80元，由上海某某房地产开发经营有限公司负担（于判决生效之日起十日内向任某某直接支付）。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于上诉人与被上诉人于2003年10月26日签订的《协议书》能否继续履行。根据本案所查明的事实，上述《协议书》系双方当事人真实意思表示，且符合《解释》的相关规定，应属合法有效。现上诉人要求被上诉人履行《协议书》的约定，向其交付涉案房屋；而被上诉人则抗辩称，因规划变更，《协议书》约定的房屋已不复存在，故无法实际交付房屋。鉴于上诉人亦确认涉案楼盘规划确实发生过变更，且《协议书》所附平面图与涉案楼盘最终总平面图在整个楼盘布局上存在较大变化，因此尚难认定上诉人现主张交付的房屋即双方《协议书》约定的房屋。上诉人虽主张2006年其曾应被上诉人通知至房屋现场办理签约手续，并已现场看房，以此主张《协议书》约定的房屋确实存在。但上诉人亦承认，当时其现场所看房屋面积和房型等均与双方约定不符，甚至存在二楼房屋两间变一间的情况。虽然目前，双方对于当时为何没能签订正式买卖合同各执一词，但鉴于当时双方对于符合交付条件的房屋室号并未确认一致，故即便2006年被上诉人曾通知上诉人签订正式合同，也无法就此证明上诉人现主张交付的房屋即《协议书》约定之标的物。一审法院据此对于上诉人的诉讼请求未予支持，并无不当。鉴于楼盘规划变更的原因在于被上诉人方，一审法院认定房屋无法交付的责任在于被上诉人方，亦无不当。上诉人就《协议书》无法继续履行所产生的损失，可另行主张。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人任某某负担。本判决为终审判决。

审　判　长　毛　焱

代理审判员　娄　永

代理审判员　蒋庆琨

二〇一六年十一月二十九日

书　记　员　许　晶

本文作者：马良君，上海骥路律所创始合伙人、律师

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