案情：最近，一个买房者非常懊恼的找本律师咨询，其在某地买了一套房子，在购房之处，销售人员带领其看沙盘，他经过比较，看中了一套房子，并特意询问该房前方是否有其他设施，销售人员回答他，是绿化带。其决定买下该套房子。但拿房后，他傻眼了，房屋前方是通向地下室的台阶，正对着其房屋的门，他认为风水不好，而且妨碍了其生活的隐私，他问应该如何维权。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

从该条规定来看，销售广告和宣传资料要成为商品房买卖合同内容的组成部分，需要具备以下条件：一、广告和宣传的内容属于商品房开发规划范围内的房屋和相关设施；二、该广告和宣传具体明确；三、该广告和宣传对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。

对照以上三条，我们不难判断开发商的沙盘或宣传、承诺的性质。但对买卖双方来说，最关键的因素还是出卖人和买房人双方签订的商品房买卖合同。出卖人出于对自己权利的保护，一般会对商品房买卖合同订立补充协议，并在补充协议中对其在销售过程中所作的广告、宣传的效力做出约定，一般会约定其宣传和广告只是作为买房人的参考，是要约邀请，不是要约，最终的房屋及设施情况以相关部门批准的规划和施工图纸为准。

所以，买房人要想保护好自己的权利，不光要保存房屋开发商和销售者的广告、宣传资料，最关键的还是要签订好商品房买卖合同。

马良君律师建议，买房人购房时，对商品房买卖合同一定要高度重视，不要认为都是格式条款，买房人没法修改，就掉以轻心。应聘请律师作为自己买房的顾问，这样，才能最大限度的避免以后的纠纷，充分保护自己的权利。

本文作者：马良君，上海骥路律所创始合伙人、律师

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