《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房买卖合同解释》）第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”由此可见，商品房买卖合同纠纷的一方当事人（出卖人）必须是房地产开发企业。否则，纠纷就不属于商品房买卖合同纠纷，而属于其它纠纷，应适用合同法的相关规定，买房者也不能主张卖房者支付已付购房款一倍的赔偿责任，但可以要求其赔偿损失。

需要注意的是，如果属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，且拆迁人是房地产开发企业，则被拆迁人可以依据《商品房买卖合同解释》第七、第八条的规定，主张拆迁人支付已付购房款一倍的赔偿责任。（案例2）

附：相关案例

乌鲁木齐市某某某商贸有限公司等诉石某某

房屋拆迁安置补偿合同纠纷再审案

 

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

民事判决书

(2016)新01民再101号

 

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：乌鲁木齐市某某某商贸有限公司。

负责人：黄某某，该公司投资人。

委托诉讼代理人：赵广英，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）石某某。

委托诉讼代理人：张玉琛，新疆百丰天圆律师事务所律师。

一审被告:黄某某。

再审申请人乌鲁木齐市某某某商贸有限公司（以下简称某某某公司）因与被申请人石某某、一审被告黄某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服本院（2016）新01民终1284号民事判决,向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2016年11月1日作出（2016）新民申1816号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人某某某公司负责人黄某某及其委托诉讼代理人赵广英、被申请人石某某及其委托诉讼代理人张玉琛、一审被告黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

某某某公司申请再审称，一、原审法院认为某某某公司单方违约不符合事实。石某某不依协议约定支付差价款3万元(2000年的价款),也不同意某某某公司给其安置的二单元501室,石某某也有违约行为,某某某公司是在石某某坚持不要该房后才将501室出售的。另外,2014年8月13日新疆中天房地产土地评估咨询有限公司对涉案房屋进行评估,该房市场价值为每平方米7912元也不正确。二、乌鲁木齐市中级人民法院(2016)新01民终1284号民事判决认定一审判决适用《商品房买卖合同解释》错误,但维持了一审判决适用《商品房买卖合同解释》第七条第二款“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的判决,让人不可思议。该拆迁房屋院落系黄某某家的祖产,是落实政策后退还给黄某某父亲。二审判决既然认定了石某某与某某某公司所签订的《拆迁补偿安置协议书》,无论从协议主体还是标的物的性质来看,均不符合上述规定的适用范围。原审法院适用该司法解释有误,乌鲁木齐市中级人民法院予以纠正,但在实体判决上又支持了适用该解释的“乌鲁木齐市某某某商贸有限公司支付石某某一倍赔偿金217105.28元”的判决,维持了错误的判决。为此请求撤销原一、二审判决。

石某某辩称，合同约定房屋入住才交30000元，对方将房屋出卖导致合同不能履行，没有交房怎么交房款。房屋评估价值符合实际。对方的房屋面向社会不特定人员销售，就是商品房。请求驳回某某某公司的再审请求。

黄某某辩称，同意某某某公司的意见。

石某某向一审法院起诉请求：1、解除双方签订拆迁补偿安置协议书；2、被告按乌市新民路段新建商品房销售均价支付600600元；3、被告按一倍的赔偿损失600600元；4、被告按每月625元支付从2005年8月起至判决之日止的超期过渡费。

事实和利用：我父亲石某祯与某某某公司于2000年9月11日签订《拆迁补偿安置协议书》，某某某公司同时向我发放了住房予分证。协议书约定某某某公司以产权调换，就地安置的形式给我补偿安置住宅60平方米，过渡期12个月，我补差价30000元。住房予分证则确定给我安置五层三室501号一套。房屋建成后，2004年3月，看房后双方发生争议，诉至法院。根据法院查明某某某公司将全部可用于补偿安置的住房出售，致使我的居住和安置问题至今未解决。现某某某公司因未参加2010年企业年检，已被工商机关吊销营业执照，该公司出资人为黄某某、白某某夫妇二人，白某某现已去世。而根据实际情况某某某公司在存续期间并未对新民路117号楼盘有任何投资和销售行为，实为黄某某、白某某二人打着公司名义由其个人出资，建设、出售并实际控制占有新民路117号楼盘的所有财产，黄某某应当承担连带责任。

某某某公司辩称，不同意石某某的诉讼请求，本案房屋面积为27.44平方米，石某某所诉不正确。石某某差价款30000元没有支付我方，且房屋评估不真实。从公平角度石某某没有权利主张超出27.44平方米房屋的权利。本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》，过渡费不应支付，此案双方都有责任，故石某某的诉讼请求没有法律依据。

黄某某辩称，当时石某某父亲不要房子，只要钱，属于直管房，石某某当时在院子盖了一个房屋，有一个临时房产证，签了协议说要房子，设计院没有设计60平米的房屋，给石某某的房屋，石某某看不上，就说不要房屋。如果他交了这个差价款我就给你这么大的房屋，没有交差价款我就给不了那么大的房屋。

一审法院认定事实：2000年9月11日，石某某父亲石某祯与某某某公司签订《拆迁补偿安置协议书》，约定：某某某公司经有关部门批准，需拆除石某祯房屋3间，某某某公司采取产权调换就地安置的形式对石某祯进行补偿安置，某某某公司在所建楼房的第五层给石某祯安置套三住宅房屋，建筑面积（含公用面积）60平方米。其中产权调换面积27.44平方米。还约定，产权调换面积27.44平方米以内，按每平方米549.24元计算，超过调换面积5平方米以内按建筑安装工程价每平方米800元计算，超过调换面积5平方米以上的安置面积27.56平方米，按安居工程每平方米1200元计算。据此，扣除某某某公司需给石某祯补偿的被拆迁房屋的估价费、搬家费、过渡费等，按产权调换结算差价石某祯应向某某某公司付差价款30644.15元，该款项在石某祯进住新楼时一次性付清，如不能付清，某某某公司有权拒交钥匙。上述协议签订后，某某某公司给石某祯颁发了经乌鲁木齐市城市房屋拆迁建设处盖章确认的住房预分证，内容为：户主石某祯原住新民路33号1号院待新楼建成后凭此证居住5层3室501室一套。2003年12月某某某公司所建的楼房竣工。2014年5月12日，石某祯因病去世，石某某作为其父亲继承人参加诉讼。2012年3月19日，某某某公司因未办理年检手续，被乌鲁木齐市水磨沟区工商行政管理局吊销营业执照。2005年8月15日石某祯向法院起诉房屋拆迁合同纠纷一案的诉讼。要求1.某某某公司将新民路133号1号院5层3室501室安置石某祯、支付过渡费18125元、支付超期过渡费10625元。为此，水磨沟区人民法院做出（2005）水民一初字第1646号民事判决书，判决：一、某某某公司补偿石某祯2001年9月至2004年3月超期过渡18125元。二、驳回石某祯要求某某某公司分配房屋并承担2004年3月至今的超期过渡费的诉讼请求。石某祯不服该判决，向乌鲁木齐市中级人民法院上诉，该院做出（2006）乌中民四终字第174号民事判决书，判决：一、维持乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2005）水民一初字第1646号民事判决第一项;二、撤销乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2005）水民一初字第1646号民事判决第二项;三、某某某公司补偿石某祯2004年3月至起诉之日的超期过渡费10625元；四、驳回石某祯要求某某某公司给其分配位于新民路133号1号院5层501号房的诉讼请求。石某祯不服以上判决，向自治区高级人民法院提起申诉，该院指令乌鲁木齐市中级人民法院再审，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2009）乌中民再字第55号民事裁定书，撤销（2006）乌中民四终字第174号民事判决书及（2005）水民一初字第1646号民事判决，并发回乌鲁木齐市水磨沟区人民法院重审。原审法院重审后，作出（2009）水民一初字第1672号民事判决书，查明：某某某公司所建楼房为三个单元，三个单元的501室均已由某某某公司出卖给第三人，第三人已实际占用并已居住使用。遂判决：一、乌鲁木齐市某某某商贸有限公司补偿石某祯2001年9月至2004年3月超期过渡费18125元、2004年3月至2005年7月超期过渡费10625元；二、驳回石某祯要求乌鲁木齐市某某某商贸有限公司给其补偿安置位于新民路133号1号院5层501号房屋的诉讼请求。石某祯不服该判决，提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2012）乌中民四终字第818号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判决。

另查明，原审法院根据石某某申请，委托新疆中天房地产土地评估咨询有限公司对涉案房屋进行评估，该公司出具估价报告，结果为涉案房屋的市场价值为每平方米7912元。

一审法院认为，石某某与某某某公司签订的《拆迁补偿安置协议书》，是双方当事人真实意思的表示，且未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。双方应依约履行各自的义务，石某某、某某某公司在《拆迁补偿安置协议书》中约定及预分证中只明确了5层的501室，并没有写明单元及住房的编号，但某某某公司在签订《拆迁补偿安置协议书》后将所建设楼盘中所有501室均出卖给第三人导致石某某不能取得房屋，合同目的不能实现，现石某某要求解除与某某某公司之间的《拆迁补偿安置协议书》，一审法院予以支持。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第七条第二款规定，被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。《商品房买卖合同解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，某某某公司系违约方，应当按照上述司法解释返还已付房款及赔偿石某某因此所受的损失。对某某某公司辩称本案不适用该司法解释的辩解意见，因双方所签订的合同属于房屋拆迁安置补偿协议，故应当适用《商品房买卖合同解释》的相关规定，对此辩解意见，一审法院不予采信。石某某要求某某某公司按当前市场价格赔偿损失的诉讼请求，于法有据，一审法院以评估机构的估价结果每平方米7912元予以确认。石某某、某某某公司签订的《拆迁补偿安置协议书》约定的产权调换面积为27.44平方米，故该调换面积的对价应为已付房款需按评估价格予以返还，按评估价格某某某公司应返还石某某已付房款为217105.28元（27.44平方米×7912元/平方米=217105.28元）。由于本市近年来房价涨幅较大，石某某未取得安置房屋，丧失了购买价格较低房屋的机会，故石某某现购买同类地段的此类房屋所支付超出《拆迁补偿安置协议书》中约定的房屋价格部分的款项应为其受到的损失。依据《拆迁补偿安置协议书》中关于超出面积的价格计算，超出调换面积5平方米的，按照建筑安装工程价800元/平方米计算，按评估价格计算，石某某现购买同地段此面积房屋需多付房款35560元[5平方米×（7912-800）元/平方米]；超出调换面积5平方米以上的27.56平方米的，按照安居工程价1200元/平方米计算，按评估价格计算石某某现购买同地段此面积房屋需多付房款184982.72元[27.56平方米×（7912-1200）元/平方米]。因此石某某购买同类地段的此类房屋需多支付220542.72元，此损失某某某公司应于赔偿。石某某主张某某某公司承担一倍赔偿责任，属于惩罚性赔偿责任，符合上述司法解释的规定。据此，石某某有权请求某某某公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中《拆迁补偿安置协议书》约定的产权调换面积为27.44平方米，该调换面积之对价应视为石某某已付房款，故一审法院确认某某某公司按评估价格向石某某承担已付房款一倍的赔偿责任。石某某已主张了解除合同后的相关违约责任，其要求某某某公司支付过渡费用，于法无据，一审法院不予支持。黄某某系某某某公司股东，石某某要求黄某某承担连带责任，于法无据，一审法院不予支持。某某某公司关于虽提出向石某某多次安置房屋，石某某均拒绝，双方均有过错的辩解意见，因某某某公司作为安置房屋的义务人，未按照合同约定向石某某交付房屋且将安置其的房屋出售他人的行为，已构成违约，故对该辩解，一审法院不予采纳。

一审法院判决：一、解除石某某与乌鲁木齐市某某某商贸有限公司签订的《拆迁补偿安置协议书》;二、乌鲁木齐市某某某商贸有限公司返还石某某已付房款217105.28元，赔偿损失220542.72元;三、乌鲁木齐市某某某商贸有限公司支付石某某一倍赔偿金217105.28元（7912元×27.44平方米）;四、驳回石某某的其他诉讼请求。

某某某公司不服一审判决，上诉请求：请求依法撤销一审判决的第一、二、三项并依法改判，并由石某某承担本案诉讼费用。

事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误。2000年9月11日我公司与石某祯签订《拆迁补偿安置协议书》，因石某祯困难，我公司减去石某祯差价款644.15元，石某祯在楼房竣工后一次性支付30000元后方可入住。房屋竣工后，因为石某祯房屋具体房号不确定，房屋也没有正好60平方米的房屋，由石某祯选房，石某祯既不支付差价款30000元，又不同意给付超过60平米的差价款，双方产生争议。石某祯于2015年5月12日去世，石某某继承此诉讼。根据双方约定，石某某必须在一次性付清30000元后方可办理入住，一审法院判决我公司按照每平方米7912元的价格支付赔偿款显失公平，没有法律根据。二、一审法院适用新疆中天房[2014]估价字第00042号房地产估计报告错误，该报告明确有效期为报告发出之日一年，但本案一审开庭日期为2015年11月16日。故依据该报告支付赔偿款不符合法律规定。三、我公司为商贸公司，不是房地产公司，不适用《商品房买卖合同解释》规定。

石某某辩称，某某某公司的上诉请求和理由不成立。对方在之前的历次诉讼中均作伪证，致使我方的合法权益受损，本次还是一样。本案事实清楚，责任明确。对方陈述虚假事实，致使我在11年中无法住上安置房。应安置我的房屋因房屋的面积不符合合同约定。对方认为房屋评估报告已经失效，不符合法律规定和事实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

一审被告黄超文辩称，同意某某某公司的上诉请求和理由。

二审法院认定事实与一审法院认定事实一致。

二审法院认为，某某某公司与石某某的父亲石某祯就拆迁房屋签订的《拆迁补偿安置协议书》，是建立在双方的真实意思的表示，且权利义务明确，属有效合同，签约双方均应严格履行。后石某祯去世，石某某继承此房屋。依据该《拆迁补偿安置协议书》的约定，应给石某某在原址新建楼房的5层501室予以安置，虽然在协议书及预分证中对具体单元和住房编号未写明，但是某某某公司已将该新建楼房中所有501室均出卖给第三人，导致某某某公司已无法按照约定交付石某某约定房屋，合同目的不能实现，一审法院据此支持石某某主张解除与某某某公司的《拆迁补偿安置协议书》的请求符合法律规定，本院予以维持。关于本案是否适用《商品房买卖合同解释》的问题。《商品房买卖合同解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”由此可见，商品房买卖合同纠纷的一方当事人（出卖人）必须是房地产开发企业，而某某某公司不是房地产开发企业，本案不能适用《商品房买卖合同解释》的规定。石某某与某某某公司所签订的《拆迁补偿安置协议书》无论从协议主体还是标的物的性质来看，均不符合上述规定的适用范围。本案纠纷属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，因此，本案纠纷应当适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的相关规定。某某某公司主张本案纠纷不应适用《商品房买卖合同解释》的理由成立，一审法院适用该司法解释有误，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十二条规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失”，某某某公司未能按约定交付房屋，属于违约方，其应当按照约定返还房款及赔偿损失。一审法院参照商品房买卖合同中违约方的违约责任判决某某某公司退还房款并赔偿损失，并无不妥之处，本院予以维持。关于一审法院适用新疆中天房[2014]估价字第00042号房地产估计报告计算赔偿数额的问题。新疆中天房[2014]估价字第00042号房地产估计报告是法院根据石某某的申请而委托评估部门作出的，报告客观真实，且做评估的价值为涉案房屋当时的市场价值，应予采纳，某某某公司上诉认为不应采信该评估的报告的理由，依据不足，本院不予采纳。综上，某某某公司的上诉请求部分符合法律规定，本院予以采纳。一审判决认定事实清楚，部分适用法律有误，但判决主文正确，本院给予维持。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判主文部分。

本院再审认定事实与原一、二审认定事实一致。

本院再审认为，关于违约问题。石某某、某某某公司在《拆迁补偿安置协议书》中约定及预分证中只明确了5层的501室，并没有写明单元及住房的编号，但某某某公司在签订《拆迁补偿安置协议书》后将所建设楼盘中所有501室均出卖给第三人导致石某某不能取得房屋，石某某合同目的不能实现，法院据此解除了双方的《拆迁补偿安置协议书》，双方对此也无异议。对此纠纷，某某某公司系违约方。某某某公司的此项再审请求与事实不符，本院再审不予支持。

关于本案是否适用《商品房买卖合同解释》的问题。《商品房买卖合同解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”由此可见，商品房买卖合同纠纷的一方当事人（出卖人）必须是房地产开发企业，而某某某公司不是房地产开发企业，本案不能适用《商品房买卖合同解释》的规定。二审判决对此认定正确。一审判决适用《商品房买卖合同解释》的规定判决乌鲁木齐市某某某商贸有限公司支付石某某一倍赔偿金217105.28元（7912元×27.44平方米）属适用法律错误，本院再审予以纠正。某某某公司的此项再审请求成立，本院再审予以支持。石某某关于某某某公司应承担一倍赔偿责任的请求，无法律依据，本院再审不予支持。

关于涉案房屋每平方米单价评估问题。新疆中天房[2014]估价字第00042号房地产估计报告是法院根据石某某的申请而委托评估部门作出的，评估的价值为涉案房屋当时的市场价值，报告客观真实，符合本案实际。某某某公司关于该评估报告不正确的再审请求与事实不符，无事实和法律依据，本院再审不予支持。

关于损失问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十二条规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失”。本案中，某某某公司未能按约定交付房屋，属于违约方，其应当按照约定返还房款及赔偿损失。原审按照违约方的违约责任判决某某某公司退还房款并赔偿面积差价损失，并无不妥之处。但考虑到本院近年来房价涨幅较大，石某某住宅安置问题长期未能得到妥善解决，上述计算的损失不足以弥补石某某住宅不能交付和长期诉讼期间的经济损失，综合全案案情后，本院酌情判令某某某公司赔偿石某某经济损失100000元。综上，原审判决认定事实清楚、但适用法律错误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销本院（2016）新01民终1284号民事判决及乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第1236号民事判决；

一、解除石某某与乌鲁木齐市某某某商贸有限公司签订的《拆迁补偿安置协议书》;

二、乌鲁木齐市某某某商贸有限公司返还石某某已付房款217105.28元，赔偿损失220542.72元;

三、乌鲁木齐市某某某商贸有限公司赔偿石某某损失100000元；

四、驳回石某某的其他诉讼请求。

以上应付款项，限某某某公司于本判决生效后十日内一次性支付石某某。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费16218.30元（石某某已预交），由某某某公司负担6876.56元，由石某某负担9341.74元。财产保全费5000元（石某某已预交），由某某某公司负担。评估费2787元（石某某已预交），由某某某公司负担。二审案件受理费10347.53元（某某某公司已预交），由石某某负担1850元，由某某某公司负担8497.53元。某某某公司应负担的费用可连同案款一并给付石某某。

本判决为终审判决。

 

审判长　　郑进民

审判员　　达莲花

审判员　　于　翔

二〇一七年二月十七日

书记员　　曲毅捷

本文作者：马良君，上海骥路律所创始合伙人、律师

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