根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房买卖合同解释》），在商品房销售中，房地产开发企业的五种欺诈行为将导致“一倍上限的赔偿责任”，这实际上是消费者权益保护法中对经营者欺诈行为实行“双倍返还”原则的变相适用。

这五种欺诈行为包括：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

《商品房买卖合同解释》第八条、第九条对上述五种行为规定了基本相同的法律责任，就是解除或撤销合同，同时返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

在司法实践中，是否适用惩罚性赔偿，应综合考虑买受人的过错、出卖人的恶意程度等情形 予以判定。

附：相关案例

东宁县某某房地产开发有限责任公司与侯某某

房屋拆迁安置补偿合同纠纷上诉案

黑龙江省牡丹江市中级人民法院

民事判决书

(2017)黑10民终104号

上诉人（原审被告）：东宁县某某房地产开发有限责任公司。

法定代表人：朱某某。

委托诉讼代理人：廖代龙，黑龙江九洲律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：侯某某。

委托诉讼代理人：王磊，北京天如律师事务所律师。

上诉人东宁县某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某房地产公司）因与被上诉人侯某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服东宁市人民法院（2016）黑1024民初709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人某某房地产公司的委托诉讼代理人廖代龙、被上诉人侯某某、委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

某某房地产公司上诉请求：依法改判。理由是：1.解除回迁协议理由不符合法律规定。事实上，上诉人能够履行协议，无恶意违约。2013年7月，被上诉人141平方米平房，评估价287124元及搬迁补偿费10986元，置换上诉人开发的三楼房合计面积230.14平方米约定价值81.6万元。现上诉人已交付其中一套住宅价值27万元。另两套楼房，其中2号楼422可以现房交付，442号可以调换面积更大位置更好的楼房。由于房屋市场缩水，现实价值每平方仅为2000元左右，甚至更低。一审法院按3580元每平方价格判令上诉人承担房屋价值显失公平。2.应按房屋市场价返还房屋价值，可以用被上诉人动迁评估价18万元，或现实价格30万元左右返还更合理。3.判令上诉人承担被上诉人损失543522元无法律依据。被上诉人损失的依据何在。即使上诉人违约，一审法官按什么标准判违约赔偿责任，也应让上诉人看清。4.搬迁补偿费10986元，被上诉人已经置换房屋了，再判令上诉人承担没有依据。

侯某某辩称，上诉人与被上诉人2013年7月签订了房屋拆迁协议书，是双方的真实意思表示，应该遵照执行，根据一审查明的事实及双方提供的证据已经证明上诉人将本应该回迁给被上诉人的422室，回迁给张某某，并于2014年9月23日和案外人刘某某签订买卖合同，将422房屋预告登记在刘某某名下。2013年6月11日上诉人与案外人齐某某签订协议书将本应回迁给被上诉人的442室回迁给了齐某某，现由其居住使用。上诉人严重违反了约定，所以被上诉人依法享有解除权。《最高院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律解释》第七、八条，明确规定该情况应该承担的责任，一审判决正确,应该予以维持。赔偿标准应该有法定遵守法定，没有法定依照约定，在合同中明确了单价，应该按照合同的约定进行赔偿。上诉人的上诉请求中，房屋评估过高不符合事实，也没有相应的证据证实，不应该予以支持。关于安置费的问题是双方独立约定的，不在回迁面积内。上诉人没有支付该费用，应该予以支付。综上，一审判决认定事实清楚，应予以维持，请求驳回上诉。

侯某某向一审法院起诉请求：一、要求解除原、被告于2013年7月签订的关于回迁给原告东宁市某某镇某某湖两户房屋的产权调换协议书；二、被告向原告支付上述两套回迁房屋的房款合计543522元及利息8143.77元（自2015年11月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2016年3月4日，2016年3月4日之后的利息按照上述标准计算至实际给付之日止）；三、要求被告赔偿原告543522元；四、要求被告支付搬迁补偿费用10986元及利息1696.94元（自2013年7月12日按中国人民银行同期贷款利率计算至2016年3月4日，2016年3月4日之后的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；五、诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：被告开发建设东宁市某某镇某某湖A1区，原告的房屋位于拆迁范围内。2013年7月，原、被告签订房屋拆迁产权调换协议书，协议约定，被告拆迁原告所有的位于东宁县某某镇（建筑面积141平方米）的房屋，以产权调换的方式对原告进行补偿，回迁给原告东宁市某某镇某某湖一户（面积为75.911平方米、单价为每平方米3580元，总金额为271761元）、一户（面积为75.911平方米、单价为每平方米3580元，总金额为271761元）、一户（面积为78.318平方米、单价为每平方米3480元，总金额为272547元）的三套住宅，回迁时间为2015年10月31日，搬迁补偿费合计为10986元。协议签订后，原告按照约定于2013年7月11日前搬出了拆迁房屋，将拆迁房屋交付给被告。现东宁市某某镇某某湖A1区已经建成，被告将某某湖区房屋交付给原告。另查明，2011年9月7日，被告与张某某签订房屋拆迁产权调换协议书，被告拆迁张某某所有的房屋，回迁给张某某位于东宁市某某镇房屋（市场价格为每平方米3580元）；2014年9月23日，被告与案外人刘某某签订房屋买卖合同，将位于某某湖房屋预告登记在刘某某名下。2013年6月11日，被告与案外人齐某某签订房屋拆迁产权调换协议书，协议约定被告拆迁齐某某的房屋，将位于某某湖的房屋回迁给齐某某，现该房屋已经交付给齐某某，由其实际占有、使用。一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原、被告签订的拆迁安置补偿合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方均应按协议的内容履行各自的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，拆迁人可以请求解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被告约定回迁给原告的某某湖房屋，被告另行回迁给了张某某、齐某某，且某某湖又于2014年9月23日预告登记在案外人刘某某名下，被告的上述行为导致双方的合同目的无法实现，原告可以请求解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故对原告主张要求解除与被告之间于2013年7月签订的关于回迁给原告东宁市某某镇某某湖房屋的产权调换协议书的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张返还购房款及利息问题。依据原、被告签订的房屋拆迁产权调换协议，某某湖两室价格合计为543522元，原告主张要求被告返还房款543522元的诉讼请求，本院予以支持，因原、被告之间系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，并不是实际的房屋买卖合同关系，原告并没有向被告交付购房款，故对原告主张的已付购房款的利息8143.77元，本院不予支持；原告主张被告承担543522元的赔偿责任的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告主张的搬迁补偿费合计为10986元，被告抗辩称该笔费用包含在回迁面积中，但是未提交相应的证据予以支持，对原告要求被告给付搬迁补偿费10986元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的搬迁补偿费的利息，无合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条、《黑龙江省城市房屋拆迁管理条例》第二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告侯某某与被告东宁县某某房地产开发有限责任公司之间于2013年7月签订的关于回迁给原告侯某某东宁市某某镇某某湖两室房屋的产权调换协议书；二、被告东宁县某某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告侯某某返还上述房屋价款543522元；三、被告东宁县某某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告侯某某损失543522元；四、被告东宁县某某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告侯某某支付搬迁补偿费10986元；五、驳回原告侯某某的其他诉讼请求。案件受理费14766元，由被告东宁县某某房地产开发有限责任公司承担。

二审审理过程中，双方当事人没有提供新证据。

根据法庭调查、当事人当庭辩论、陈述，并结合一审卷宗材料，本案案件事实与一审认定事实一致。

本院认为，关于争议房屋的拆迁安置补偿协议是否应予解除以及赔偿标准问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人可以请求解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，上诉人约定回迁给被上诉人的某某湖房屋，由上诉人另行回迁给了张某某、齐某某，且xxx室又于2014年9月23日预告登记在案外人刘某某名下。被上诉人可以请求解除合同，并可以请求上诉人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在双方当事人2013年7月签订的房屋拆迁产权调换协议书中，已对涉案房屋的价格进行了约定，即xxx室面积为75.911平方米、单价为每平方米3580元，总金额为271761元；x号楼xxx室面积为75.911平方米、单价为每平方米3580元，总金额为271761元。被上诉人据此主张上诉人承担543522元赔偿责任的诉讼请求符合法律规定。因此，上诉人该项主张不成立，本院不予支持。关于10986元搬迁补偿费问题。上诉人称该笔费用包含在回迁面积中，但是未提交相应的证据予以支持。对上诉人此项主张，本院亦不予支持。

综上所述，某某房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14682元，由某某房地产公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　孙庆喜

审判员　　李先平

审判员　　钱大龙

二〇一七年二月六日

书记员　　刘　鸿

本文作者：马良君，上海骥路律所创始合伙人、律师

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