《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房买卖合同解释》）第八条第二款规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

我们可以看出，根据此款的规定适用惩罚性赔偿的条件是：

一、商品房买卖合同已经签订；

二、出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为；

三、买受人无法取得房屋；

四、惩罚性赔偿的适用不以出卖人具有恶意违约故意为前提。

附：相关案例

湖北某某实业有限公司与苏某某等商品房买卖合同纠纷案

最高人民法院

民事判决书

(2012)民抗字第24号

 

抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。

申诉人(一审被告、二审被上诉人)：湖北某某实业有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区某某大道某某号某某大厦顶层。

法定代表人：李某，该公司董事长。

委托代理人：王为桥，湖北晨丰律师事务所律师。

委托代理人：韩某，该公司员工。

被申诉人(一审原告、二审上诉人)：苏某某，男，1977年10月1日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区某某路某某号楼某某楼某号。

委托代理人：刘登攀，湖北山河律师事务所律师。

委托代理人：陈某，男，1942年12月 12日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区某某西路某号某楼2号。

被申诉人(一审被告)：武汉某某地产顾问有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区某某路某号。

法定代表人：姚某某，该公司董事长。

委托代理人：罗剑，湖北山河律师事务所律师。

湖北某某实业有限公司(以下简称某某公司)因与苏某某、武汉某某地产顾问有限公司(以下简称某公司)商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省高级人民法院 (2009)鄂民一终字第28号民事判决，向检察机关申诉。最高人民检察院以高检民抗(2011)83号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2012年3月19日作出(2012)民抗字第24号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。最高人民检察院指派检察员王天颖、书记员王柳玉出席法庭。某某公司委托代理人王为桥、韩某，苏某某委托代理人刘登攀、陈某，某公司委托代理人罗剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院再审查明，2005年3月12日，某某公司与某公司签订一份《”某”商品房保底包干销售合同》，同年6月，双方签订一份《销售代理补充协议》。2006年 3月28日，双方签订一份《〈”某”商品房保底包干销售合同〉补充协议》。在《”某”商品房保底包干销售合同》中约定：某公司代理销售由某某公司开发的““某””项目，项目位于武汉市江汉区某某路与某某路交汇处，该商品房建筑面积约5万平方米；某某公司委托某公司代理销售的商品房建筑面积除住宅两层、商铺700平方米外，其余全部属代理范围，所有对外销售面积由某某公司签字盖章后，交由某公司负责对外销售，具体房型面积作为本合同的附件；为保证销售工作的正常进行，某某公司指定一名销售负责人联系及配合某公司的销售工作，指定财务人员负责收取客户支付的房款并开具有效收据；该项目的《商品房买卖合同》以及文件均需由某某公司加盖公章后方能生效，其他任何单位和个人签订均属无效。在《〈”某”商品房保底包干销售合同〉补充协议》中约定有：2006年4月份为宣传炒作本楼盘的策划月，此月份暂封盘1个月。

2006年4月苏某某与某某公司就购买06号、07号商铺，双方签订了《＜”某”＞商品房认购合同》，该两份认购合同均载明甲方(出卖方)为某某公司，乙方(买受方)为苏某某，并均加盖有“湖北某某实业有限公司”某”销售合同专用章”，该两份认购合同亦载明售楼部地址是某某路与某某路交汇处以及认购房号分别是06号和07号商铺。同月，苏某某与某某公司的房屋销售代理商某公司销售人员签署了两份《武汉市商品房买卖合同》。其中第一份合同约定：出卖人为某某公司，委托代理机构为某公司，买受人为苏某某；买受人所购商品房为一层06号商铺；建筑面积为145．39平方米，价款为每平方米 30 476．72元，合计4 431 010元；该合同出卖人一份，买受人一份，房产部门一份，银行一份。在该合同的出卖人签章处盖有“湖北某某实业有限公司”某”销售合同专用章”，买受人签章处有苏某某的签字。该合同有多处涂改及所附图纸齐缝印不全的现象。另第二份合同约定的当事人与上述合同一致，其约定的买受人所购商品房为一层07号商铺；建筑面积为64．40平方米，价款为每平方米33 385．09元，合计 2 150 000元；该合同出卖人一份，买受人一份，房产部门一份。在该合同的委托代理机构签章处盖有“武汉某某地产顾问有限公司销售合同专用章”，买受人签章处有苏某某的签字，某某公司未在该合同的出卖人签章处签章。苏某某除20 000元系现金支付外，于2006年4月11日和4月30日分五次通过某公司报批安装在““某””的POS机向某公司支付购房款 4 211 010元，并于2006年5月17日通过银行转账支付了购房款1 400 000元。某公司分别于2006年4月11日、4月30日和5月17日向苏某某开具2 000 000元、2 231 010元和1 400 000元三张收款收据，其金额共计5 631 010元，其中，某公司开具的2 000 000元收据载明为定金，与两份认购合同记载的定金合计金额相符。

某公司于2006年6月20日向某某公司发出《解除＜”某”商品房保底包干销售合同＞的通知》，表示因某某公司提供不具备合法销售资格的房产，不能按约支付装修款，导致合同目的不能实现，故通知解除合同。此后，某公司销售人员退出售楼部并于2006年7月30日对安装在““某””的POS机办理了撤机手续，某某公司重新组织人员对该项目进行销售。某公司向某某公司发出解除合同通知后，仍持有部分房屋销售合同等材料的原件，湖北省武汉市中级人民法院已于2006年8月29日组织双方办理了移交手续。 2006年9月29日，某某公司将本案讼争的07号商铺出售给李晶，商品房买卖合同于2006年9月30日向武汉市房产管理局备案。2006年10月31日，苏某某到““某””售楼部要求办理交房手续时，某某公司以该公司并未与其签订合同，也未收到其购房款为由拒绝办理交房手续，从而引起本案纠纷。苏某某于2006年11月14日向武汉仲裁委员会申请仲裁。2007年1月 16日，某某公司将本案讼争的06号商铺出售给李少伟，商品房买卖合同于2007年 1月17日向武汉市房产管理局备案。2007年7月16日，武汉仲裁委员会作出(2006)武仲裁字第00858号裁决书。2007年9月 20日，某某公司向湖北省武汉市中级人民法院申请撤销该裁决书。2008年1月11日，湖北省武汉市中级人民法院以(2007)武仲监字第369号民事裁定书撤销该裁决书。2008年4月7日，苏某某向湖北省武汉市中级人民法院提起本案诉讼，请求判令：1．确认苏某某与某某公司就““某””06、07号商铺签署的《武汉市商品房买卖合同》有效；2．某某公司的行为导致合同目的无法实现，判决解除苏某某与某某公司就““某””06、07号商铺签署的《武汉市商品房买卖合同》；3．某某公司返还苏某某购房款5 631 010元，并赔偿利息损失689 235元；4．某某公司赔偿苏某某 5 631 010元及仲裁费107 240元；5．某公司就上述第三项请求承担连带责任；6．由某某公司、某公司承担本案全部诉讼费用及财产保全费用。

湖北省武汉市中级人民法院一审认为，一、关于对苏某某举证06号商铺《武汉市商品房买卖合同》(以下简称06号合同)的效力及其过错责任的认定。该合同虽是由某公司与苏某某接洽签订，但鉴于该合同只有苏某某和某某公司的签章，而没有某公司作为委托代理机构的签章，故该合同的主体只能确定为是苏某某和某某公司，所约定的内容仅对其双方有约束力，某公司在该合同中不享有任何权利和义务。该合同虽然只有苏某某所持的一份原件，且合同原件中存在多处涂改及所附房屋平面图无齐缝印的不正常现象，均不足以证实该合同系他人伪造，因此，该合同所约定的内容应是双方真实意思的表示，合同形式和内容亦未违反法律规定，该合同应认定为有效合同。合同签订后，购房人应依购房合同的约定按时向房屋开发商交付购房款，但苏某某没有根据合同相对性原则向某某公司给付房款，而将购房款付给某公司并由其出具收据，最终使得某公司将该房款不当得利占有。可见，苏某某所付购房款不能依约交付给某某公司，致使该合同目的不能实现，应予解除，其过错系买受人苏某某自身造成。出卖人某某公司就此没有过错。二、关于07号商铺《武汉市商品房买卖合同》(以下简称07号合同)的效力及其过错责任的认定。由于该合同的签章处仅有苏某某和委托代理机构某公司的签章，没有某某公司的签章，根据 2001年4月4日建设部令第88号发布《商品房销售管理办法》第十六条第一款的规定，该合同不具有商品房买卖合同的效力。苏某某作为购房人在签订该合同中即使不了解有关法律法规之规定，但按常理亦应明白所签订的房屋买卖合同必须要有房屋开发商签章这一基本交易常识，更不应以合同为凭直接向某公司给付其购房款。因此，苏某某与某公司之间所发生的这一购房行为，与某某公司无关联，某某公司对此不存在过错。综上，苏某某向某公司付购房款共计5 631 010元的行为，完全是因苏某某自身的过错而造成，其责任不在某某公司。由于某公司是不当收取苏某某的购房款，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，某公司应将收取苏某某的购房款予以返还。苏某某要求某公司承担返还购房款5 631 010元并赔偿其资金占用损失的连带责任的诉请，一审法院予以支持。苏某某要求解除 06号合同的诉请，鉴于该合同双方已无继续履行的可能，一审法院予以确认。苏某某认为其签订购房合同及付购房款是基于某公司的有权代理，至于代理人与被代理人之间的内部约定不约束购买人的理由，其实质是要法院确认某公司在本案中的行为属表见代理，从而要求某某公司承担返还购房款5 631 010元及赔偿相应损失。合议庭评议认为，本案某公司的行为是否属表见代理，应根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定而确定。苏某某所签订的06号合同虽说是某公司以被代理人的名义订立合同，但某公司不是合同的相对方，苏某某没有理由向不是合同的相对方支付06号商铺的购房款；至于苏某某所签订的07号合同，某公司并没有以被代理人的名义签订该合同，且苏某某也未向被代理人支付07号商铺的购房款。因此，本案中某公司的行为均不构成表见代理。故，苏某某以此理由要求某某公司承担返还购房款5 631 010元及赔偿相应损失的诉请，不予支持。据此，湖北省武汉市中级人民法院于2008年12月2日作出(2008)武民初字第56号民事判决：一、解除苏某某与某某公司签订的06号商铺《武汉市商品房买卖合同》；二、某公司于本判决生效之日起十日内向苏某某返还购房款5 631 010元并赔偿其资金占用损失 (以购房款为基数，自2006年5月1日起至2008年4月7日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计付)；三、驳回苏某某的其他诉讼请求。案件受理费94 151元，由苏某某负担45 192．48元，某公司负担 48 958．52元。诉前财产保全费5000元，由某公司负担。

苏某某不服上述一审判决，向湖北省高级人民法院提起上诉。

湖北省高级人民法院二审认为，一、根据某某公司与某公司签订的《”某”商品房保底包干销售合同》、《销售代理补充协议》及《＜”某”商品房保底包干销售合同＞补充协议》的约定，某公司代理销售某某公司的““某””房屋，某某公司与某公司间存在委托合同关系，某某公司系委托人，某公司系受托人。某公司将““某””一层06、07号商铺出售给苏某某，苏某某与某公司销售人员签署了两份《武汉市商品房买卖合同》，苏某某应为第三人。二、关于06号合同的效力问题。因合同明确约定出卖人为某某公司，委托代理机构为某公司，买受人为苏某某，虽然某公司未在合同上盖章，但某某公司已在合同上加盖公章，苏某某亦在合同上签字，该合同应为有效。由于苏某某购买06号商铺一直与某公司商谈，且06号合同中明确约定某公司为委托代理机构，某公司未在合同上盖章的行为并不影响某公司的受托人身份。由于某公司未向苏某某出具其与某某公司签订的《”某”商品房保底包干销售合同》，苏某某对于某公司没有收取购房款的权限是不知情的，且在《武汉市商品房买卖合同》中对该事项未作出约定，某某公司亦未就此事项向苏某某宣示，故苏某某向某公司支付购房款的行为并无不当。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”的规定，应视为苏某某向某某公司支付了购房款，一审法院认定苏某某所付购房款不能依约交付某某公司，致使该合同目的不能实现而应予解除缺乏事实和法律依据，予以纠正。三、关于07号合同的效力问题。虽然某某公司未在合同上盖章，仅有某公司的盖章，但是该合同中明确约定出卖人为某某公司，委托代理机构为某公司，买受人为苏某某，且从06号合同签订过程看，苏某某对于某公司作为受托人，有权代理某某公司销售““某””房屋的事实是清楚的，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，07号合同直接约束某某公司和苏某某，该合同应为有效。一审法院认定苏某某与某公司就07号商铺发生的购房行为，与某某公司无关联，缺乏事实和法律依据。由于苏某某对于某公司没有收取购房款的权限是不知情的，苏某某向某公司支付购房款的行为并无不当，应视为苏某某向某某公司支付了购房款。至于某公司收取了苏某某两份《武汉市商品房买卖合同》约定的购房款5 631 010元未交给某某公司，属另一法律关系，某某公司可另行主张权利。四、苏某某在两份商品房买卖合同交付后，依约向某某公司支付了购房款 5 631 010元，已履行了合同约定的义务。而某某公司却擅自将出售给苏某某的06、 07号商铺出售给他人，已构成违约，并导致合同已无继续履行的可能，苏某某要求解除两份《武汉市商品房买卖合同》的请求，符合《中华人民共和国合同法》有关规定，予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款的规定，某某公司应将购房款5 631 010元返还给苏某某并赔偿资金占用期间的利息损失，但由于苏某某交付的款项全部由某公司收取，某某公司未收取任何款项，且在一审法院判决某公司向苏某某返还购房款并赔偿其资金占用损失后，某公司对一审判决并未提出上诉，应视为认可，故对此不作变更，某某公司对于某公司不能偿还的部分承担补充赔偿责任。依据上条司法解释的规定，苏某某有权要求某某公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但考虑到苏某某所持合同原件中存在多处涂改及所附房屋平面图无齐缝印的不正常现象， 07号合同仅有某公司的印章而无某某公司的印章，由于苏某某疏于审查，对于本案纠纷的发生存在过失，酌情判决某某公司向苏某某承担购房款金额50％的赔偿责任2 815 505元，其余责任由苏某某自行承担。苏某某上诉主张的仲裁费用，因系其必然支出的诉讼费用，不予支持。综上，苏某某的相关上诉请求成立，予以支持，其他上诉请求缺乏事实和法律依据，予以驳回。一审法院认定事实基本清楚，但适用法律错误，据此，湖北省高级人民法院于2009年12月23日作出(2009)鄂民一终字第 28号民事判决：一、维持湖北省武汉市中级人民法院(2008)武民初字第56号民事判决主文第二项；二、撤销湖北省武汉市中级人民法院(2008)武民初字第56号民事判决主文第一、三项；三、解除苏某某与湖北某某实业有限公司签订的06号、07号商铺《武汉市商品房买卖合同》；四、湖北某某实业有限公司对武汉某某地产顾问有限公司的给付义务承担补充赔偿责任；五、湖北某某实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿苏某某2 815 505元；六、驳回苏某某的其他诉讼请求。一审案件诉讼费按一审判决执行。二审案件受理费94 151元，由苏某某负担28 245．30元，由湖北某某实业有限公司负担65 905．70元。

某某公司不服上述二审判决，向检察机关提出申诉。

最高人民检察院向本院提出抗诉认为，上述二审判决适用法律错误。一、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，可向出卖人主张不超过购房款一倍的赔偿。该条款作为对惩罚性赔偿金的规定，旨在制裁和遏制欺诈、恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为。因此其适用的前提是出卖人具有恶意违约故意的情形。二、根据庭审查明的事实：某公司并未将出售两处涉案商铺的事实告知某某公司。某某公司于2006年9月30日出售07号商铺时，苏某某尚未向其主张交房，该房屋纠纷亦未进入仲裁或诉讼程序，也即某某公司是在不知07号商铺已售的前提下另售他人，且07号合同“出卖人”处无签章，仅“委托代理机构”处盖有某公司的公章。某某公司并无最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款中“一房数卖”的主观恶意，更没有隐瞒实情的欺诈故意；而某某公司出售06号商铺是在2007年1月16日，在苏某某向其主张交房，且涉房纠纷已进入仲裁审理过程之中而为，也即某某公司系在明知06号商铺存在纠纷且尚未解决的前提下再次出售，具有明显的故意，其行为是导致06号商铺在存在纠纷且尚未解决的情形下，出现“一房二售”客观事实的根本原因。由此可见，06号合同与07号合同目的无法实现的根本原因不同，适用法律的前提亦不相同。二审判决适用该最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款判令某某公司向苏某某支付 06、07两套商铺购房款50％的惩罚性赔偿，判令某某公司赔偿苏某某2 815 505元，适用法律确有错误。三、二审判决判令解除苏某某与某某公司签订的06、07号合同错误。06号合同上盖有某某公司销售合同专用章，而07号合同“出卖人”处无签章，仅“委托代理机构”处盖有某公司的公章，即某公司出卖07号商铺与某某公司无关。且苏某某向某公司支付的购房款5 631 010元，某公司并未交付某某公司。某某公司完全在不知情的情况下将 07号商铺另卖他人，某某公司不存在恶意。故07号商铺不存在解除合同的问题。二审判决判令解除苏某某与某某公司签订的07号合同错误。同理，某某公司对某公司返还苏某某购房款563万元承担的补充赔偿责任亦不应包含07号商铺的购房款。

某某公司同意抗诉意见并认为，一、某公司无权销售““某””06、07号商铺，该公司违反双方合同约定，超出代理销售范围，在”某”楼盘封盘期间，将”某”06、07号商铺出售给苏某某是越权行为，该行为对某某公司没有约束力，其责任由行为人某公司承担。二、苏某某在购房中存在严重过错，不构成表见代理的法律特征。广告宣传系2006年5月1日“倾情推出”，苏某某却在2006年4月与某公司签订合同；苏某某对存在明显缺陷的购房合同未尽到必要的审查义务，06号合同和07号合同版本不一致，两份合同主体印章不一致、内容不同，06号合同有多处涂改粘贴痕迹，付款收据由某公司而非某某公司出具，苏某某部分房款系支付给了曾庆婷个人。三、本案中某公司超越代理权销售““某””06、07号商铺，且某某公司无过错，本案也不构成表见代理的法律特征，某某公司销售06、07号商铺的行为不构成违约，某某公司不应当承担对某公司返还苏某某购房款的补充责任和向苏某某承担购房款50％的赔偿责任。请求撤销湖北省高级人民法院(2009)鄂民一终字第28号民事判决并改判06号合同、07号合同无效、驳回苏某某要求某某公司返还购房款、赔偿利息损失、赔偿5 631 010元及仲裁费的诉讼请求，一、二审诉讼费及财产保全费全部由苏某某承担。

苏某某答辩称，一、抗诉书认为两份购房合同是有效的，申诉人却认为两份合同无效，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条的规定，抗诉再审案件审理范围必须是抗诉支持当事人请求的范围，鉴于抗诉并未支持某某公司的申诉请求，本案再审程序应到此(指本案庭审时)终结，某某公司的观点不应纳入再审范围。二、就检察机关现有抗诉理由而言，违背了民事代理制度的基本原则，以牺牲交易安全为代价，对民事交易活动的诚信环境造成了极大损害。某公司系某某公司授权销售代理人，某公司有权代理销售涉案的房屋，本案是代理销售，不是表见代理，涉案合同直接约束商铺的出卖人。就07号商铺而言，购房合同首页已明确表明了某某公司的出卖人身份和某公司的代理人身份，某公司在合同尾页代理人签章处盖章，这是代理人表明被代理人身份情况下作出的代理销售行为，而抗诉书的观点仅仅因为尾页上只有某公司的公章，就认为该合同与某某公司无关，绝对是对代理制度的严重误解。无论事实上某某公司是否知晓，某公司的行为都代表了某某公司，在民事法律关系上只能认定某某公司知晓，即在房产已经销售后再次销售，导致苏某某合同目的无法实现，应承担双倍赔偿责任。二审判决仅判令某某公司承担对房款的补充赔偿和50％的违约赔偿责任，已是绝对宽容。三、湖北省武汉市中级人民法院撤销本案仲裁裁决、一审判决结果和执行行为均存在违法情形。四、某某公司逃避责任，其相关观点缺乏法律基础。本案仅需查明代理关系是否成立；某某公司认为合同存在涂改所以无效，但其提交一审法院的授权委托书、律所所函等均有明显涂改；苏某某作为购房人六年多以来房款没退房产被另售，而某公司与某某公司既无任何损失也未实际承担责任；某某公司是在利用诉讼推卸自己选择伙伴不当的责任。五、本案应认定某某公司在两份销售合同中，具有一房二售的违约行为，导致合同目的无法实现，应判决某某公司承担全部款项的双倍赔偿责任，但苏某某尊重二审判决结果。请求以申诉人没有同意抗诉意见为由，驳回申诉人的申诉。

某公司答辩称，一、某公司作为某某公司楼盘销售代理人，其代理行为所产生的法律后果应由某某公司承受。本案中，某公司作为某某公司所开发楼盘““某””的包销代理人，其代理权毋庸置疑，某某公司是否知晓某公司的行为以及某公司是否将苏某某交纳的房款交付某某公司的事实均不构成代理无效的事由，某公司履行《商品房保底包干销售合同》所产生的违约行为不能对抗该合同以外的第三人：苏某某为买某某公司开发的““某””楼盘商铺而签署的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，由此产生的一切法律后果依据合同法及民法通则之规定应由身为委托人的某某公司承受：某公司承认截取苏某某购房款的行为不当，亦导致本案的发生，但某公司的行为也系某某公司无故拒绝支付代理佣金及溢价分成之后的无奈之举，实为采取不恰当的自我救济措施将自身的经营风险转嫁与苏某某，为此，某公司一再同意将对某某公司享有的近 800万元债权转让与苏某某享有，以弥补自身行为给其造成的损失。二、二审判决某某公司承担“一房二卖”的赔偿责任认定事实清楚、适用法律准确。关于商品房买卖的司法解释中，未要求查明“一房二售”的主观故意。无论事实上某某公司是否知晓苏某某已签署《武汉市商品房买卖合同》，某公司的行为均代表了某某公司。在民事法律事实上必然只能认定某某公司对此是知晓的。即某某公司在本案诉争商铺已经销售后再次销售的行为，导致苏某某签署的《武汉市商品房买卖合同》目的无法实现，则某某公司就应承担双倍以内的赔偿责任。请求维持二审判决。

本院再审认为，关于原审对某某公司与某公司之间签订的包干销售合同及补充协议合法有效的认定一节，鉴于某某公司与某公司对其并无争议，检察机关亦未对其提出抗诉，且上述合同不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。基于检察机关的抗诉及当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点可以归纳为：一是某公司向苏某某销售06号、07号商铺行为的法律后果是否应归属于某某公司；二是某某公司是否因另售06号、07号商铺而对苏某某承担相应赔偿责任。

一、关于某公司向苏某某销售06号、07号商铺行为的法律后果是否应归属于某某公司的问题

根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，被代理人对代理人在代理权限内以被代理人名义实施的代理行为，承担民事责任。因此，本案某公司销售行为的法律后果归属于某某公司取决于某公司的销售行为是否构成有权代理。本院认为某公司的销售行为已构成有权代理，理由是：第一，在销售案涉楼盘时，某某公司已授予某公司独家全程的代理权限。某某公司与某公司签订的《”某”商品房保底包干销售合同》第二条约定，“甲方(指某某公司)授权乙方(指某公司)为该项目独家全程销售代理，代理范围包括项目营销策划、销售代理、广告宣传等。非因本合同到期或解除及甲方前期界定之外，甲方不得自行销售，或委托其他公司、个人进行销售”，该条约定已明确授予某公司销售案涉楼盘的代理权限，相关报纸广告等宣传材料上亦标明某公司作为该楼盘“全程营销”的代理人的法律地位。第二，某公司系以某某公司的名义而非以某公司自身名义销售案涉商铺。06号合同和07号合同首部均载明出卖人为某某公司，并明确某公司的身份为某某公司的委托代理机构。第三，06号合同和 07号合同尾部均有苏某某签字，06号合同尾部加盖有出卖人某某公司的销售合同专用章，07号合同尾部亦有某公司以某某公司委托代理人身份加盖的销售合同专用章。第四，苏某某购买商铺的过程中还取得了06号、07号商铺的《＜”某”＞商品房认购合同》，该两份认购合同均加盖有某某公司的销售合同专用章。第五，苏某某系在楼盘售楼处现场签订06号合同与07号合同并通过现场POS机支付主要购房款。可见，某公司以某某公司名义向苏某某销售案涉商铺的行为，足以认定构成有权代理，且苏某某作为普通购房者亦有较为充分理由相信某公司具有销售案涉商铺的代理权限。另外，部分楼盘宣传材料上虽有 2006年5月1日倾情推出的表述，但此种表述并未包含对外宣示禁止某公司于 2006年5月1日之前销售案涉商铺的意思；同时，某某公司与某公司就封盘期间、收款权限、签章权限等事项作出的若干约定均系某某公司与某公司之间的内部约定，并未对外公示，不能对抗善意的购房者；而某某公司再审中主张06号、07号商铺不在某公司受权销售的范围之内但某公司予以否认，且某某公司未能举证予以证实，故就某某公司关于某公司销售案涉商铺系越权行为对某某公司无约束力的主张，本院不予支持。至于某某公司提出因存在苏某某未注意案涉楼盘广告宣传系 2006年5月1日“倾情推出”、苏某某未对合同的版本、涂改和签章及收据出具主体等进行必要审查、苏某某部分款项系通过某公司财务人员中转等情形而应认定苏某某在购房中存在严重过错从而不构成表见代理的主张，在论证前提上即与本案中某公司销售行为应系有权代理的性质不符，且结合本案代理销售、广告营销、合同签订与款项支付的前述具体过程与情形，某某公司关于合同相对方过错标准的主张亦超出了苏某某作为普通购房者的合理注意义务，本院不予支持。综上，某公司基于有效的委托代理关系所实施的代理行为不违反法律法规禁止性规定，应认定为有效，其代理行为的法律后果应直接约束被代理人，所产生的民事责任直接由被代理人承担。某公司作为委托代理人签订的 06号、07号合同应直接约束被代理人某某公司，某公司作为委托代理人收取款项的法律后果亦应归属于被代理人某某公司，某公司所为产生的相应民事责任应由某某公司承担。另，某公司向苏某某销售案涉商铺系以被代理人某某公司的名义而并非以其自身名义，而成立隐名代理的必要前提之一系受托人以自己的名义与第三人订立合同，故二审判决适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条认为某公司销售07号商铺的行为构成隐名代理，对合同效力的最终认定虽无影响，但属于适用法律不当，本院予以纠正。

二、关于某某公司是否因另售06号、07号商铺而对苏某某负担相应赔偿责任的问题

根据本院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”可见，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。2006年4月某公司作为委托代理人与苏某某订立06号合同与07号合同，法律后果上即为被代理人某某公司已与苏某某订立06号合同与 07号合同，此后某某公司向苏某某之外的第三人出卖房屋并导致苏某某无法取得 06号、07号商铺，苏某某即有权依据本院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项规定请求某某公司承担不超过其已付购房款一倍的赔偿责任。而某某公司的相关申诉请求实质上系将其选择及监督委托代理人的经营风险不当转嫁于购房者，本院不予支持。在某某公司另售商铺导致06号、07号合同已无继续履行可能的情况下，二审法院依据苏某某的诉讼请求而判令解除06号、07号合同并无不当。同时。二审酌情判决某某公司向苏某某承担购房款金额50％的赔偿责任，作为相关权利的有权处分人苏某某在再审中表示尊重二审该判决结果，故本院对该赔偿比例不予调整。

另，一、关于再审审理范围的问题。苏某某再审中提出因抗诉并未支持某某公司的申诉请求，应根据本院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条规定，某某公司的观点不应纳入再审范围。苏某某该项主张的基础系其认为抗诉理由与某某公司对两份购房合同效力认识理由存在不同，但当事人的诉讼请求不同于支持当事人提出请求的理由和依据，某某公司对合同效力认识所提出的理由和依据不同于抗诉所提出的理由和依据，并不意味其申诉请求未获得抗诉支持，且某某公司的再审请求并未超出本案原审的审理范围，因此对苏某某的该项主张，本院不予支持。苏某某再审中还提出此前湖北省武汉市中级人民法院撤销本案仲裁裁决、一审判决结果和执行行为均存在违法情形，因本院再审此案系基于最高人民检察院对湖北省高级人民法院二审判决所提出的抗诉，其审理范围一般应以原审审理范围为限，苏某某的前述主张并未在原审中主张，显然不属于本案再审审理范围，本院不予处理。二、关于二审判决确定某公司所承担责任是否应当变更的问题。在委托代理人某公司销售06号、07号商铺的行为构成有权代理且06号、07号合同被解除的情况下，根据法律的规定，应由被代理人某某公司单独承担向苏某某返还购房款及赔偿资金占用损失的给付义务，二审法院却判令某公司向苏某某返还购房款及赔偿资金占用损失并由某某公司对此负补充赔偿责任，本院本应依法予以纠正，但考虑到如予改判将加重申诉人某某公司的责任负担，加之二审判决关于赔偿责任的此种认定既未超出苏某某诉讼请求的总体范围、也未实质损害苏某某的利益，还未损害国家利益和社会公共利益，同时苏某某再审中对此未提出异议，作为有权处分其自身权利的民事主体某公司在再审中亦要求维持二审判决，故为尊重当事人的处分权和维护已进入稳定的社会关系和秩序，本院对此不作变更。

综上，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

维持湖北省高级人民法院(2009)鄂民一终字第28号民事判决。

本判决为终审判决。

 

审　判　长　何东宁

审　判　员　孙祥壮

代理审判员　王朝辉

 

二〇一三年七月一日

 书　记　员　郭　魏

本文作者：马良君，上海骥路律所创始合伙人、律师

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