商品房出卖人的保修责任，是指房地产开发商对房屋工程质量问题在一定期限内承担的免费维修责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”此法条规定了商品房出卖人的保修责任。

根据房地产法规规定，在商品房交付使用时，房地产开发商须向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》承担保修责任。委托物业管理公司等单位维修的，《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对自己造成的损失承担赔偿责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复，所产生的修复费用由出卖人承担。验收后买受人自行添置、改动的设施、设备，由买受人自行承担维修责任；因买受人使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当维修等造成的质量问题，房地产商不承担维修责任。

附1：法律依据

中华人民共和国建筑法

第六十条　建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。

建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。

杨某诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

城市房地产开发经营管理条例

第二十八条　商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

第三十一条　房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第三十二条　商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

建设工程质量管理条例

第三十九条　建设工程实行质量保修制度。

建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

第四十条　在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；

（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

中华人民共和国合同法

第一百一十一条　质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

附2：相关案例

[裁判摘要]

一、人民法院依法独立行使审判权，在审理案件中以事实为根据，以法律为准绳。人民法院据以定案的事实根据，是指经依法审理查明的客观事实。建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力，如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实，并且该客观事实确系建筑施工所致，则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷。

二、除有特别约定外，房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定，房屋买受人因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的，人民法院应当予以支持。

原告：杨某，女，34岁，住江苏省东台市海陵南路。

被告：东台市东盛房地产开发有限公司，住所地：江苏省东台市新东南路。

法定代表人：季国栋，该公司总经理。

原告杨某因与被告东台市东盛房地产开发有限公司(以下简称某房地产公司)发生商品房买卖合同纠纷，向江苏省东台市人民法院提起诉讼。

原告杨某诉称：2006年3月25日，原告与被告某房地产公司签订商品房买卖合同，购买被告开发的东台市某小区10号楼A室房屋一套，并于同年5月至9月进行了精装修。在装修、居住过程中，原告发现房屋存在墙体裂缝、窗户渗漏等问题，虽然被告得知后对裂缝及渗漏问题进行了多次处理，但仍未能根治修复，从而给原告造成了损失。随后，南京东南建设工程安全鉴定有限公司对裂缝渗漏原因及修复方案进行了鉴定，认定墙体裂缝主要是因温度变化时结构材料的不均匀收缩所致，屋面未作保温层和墙体砌筑质量较差导致楼层温度裂缝明显，而墙体裂缝是窗户部位产生渗漏的直接原因。故原告要求被告承担修复房屋裂缝及相关费用的民事责任，赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元。

原告杨某提交了如下证据：

1．原告杨某与被告某房地产公司签订的商品房买卖合同、房屋产权证、住宅使用说明书、住宅质量保证书各一份，用以证明原被告之间存在买卖合同关系，且屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏、地基结构工程和主体结构工程都属于被告的保修范围。

2．照片16张、南京东南建设工程安全鉴定有限公司第SF207078-1号鉴定报告一份，用以证明被告某房地产公司交付的房屋存在裂缝和渗漏的质量缺陷，且系温度变化时结构材料不均匀收缩所致，屋面未做保温层和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显，这种裂缝严重影响了原告杨某对房屋的使用和观瞻。鉴定报告还对裂缝提出了整改及修复方案。

3．东台市建筑工程质量监督站出具的建设工程质量监督报告、监理单位工程质量评估报告各一份，用以证明被告某房地产公司交付的房屋在工程设计上存在着建筑节能方面的质量缺陷，在合同中被告没有载明此情况，在交付时亦未能告知。

4．2007年8月13日和6月12日被告某房地产公司作出的关于东台某小区维修的说明和关于对业主反映有关质量问题的处理情况说明及其态度和建议，用以证明被告已进行了维修，但未能修复的事实。

5．2007年12月30日建筑工程预算书，用以证明按照鉴定结论提出的整改修复方案产生的工程预算。

6．南京千都装饰工程有限公司东台分公司税务登记证、营业执照、装饰工程合同书、收条、报修记录表、情况反映及证人证言各一份，用以证明原告杨某在房屋装修期间，因被告某房地产公司对A室墙体进行二次修复，导致装修工期延误，补偿装修方违约金等共7100元。

7．中国建设银行股份有限公司江苏省分行作出的建苏宁价[2008]213号《关于东台市某小区10号楼A室房屋整改修复工程造价的鉴定意见》，用以证明对房屋修复整改所需的费用。

被告某房地产公司辩称：被告交付给原告杨某的房屋经竣工验收合格，被告仅在保修期限内依据合同约定和法律规定承担维修责任。被告的施工图设计文件通过了有关行政部门审查，符合国家强制性标准及规范的要求。屋面未做保温屋符合设计要求和规定，不是被告的过错。新建、增建屋面保温层不属于被告的法定义务。原告的主张没有合同和法律规定上的依据，故请求驳回原告的诉讼请求。

被告某房地产公司提交了如下证据：

1．勘察单位质量评估报告、设计单位工程质量检查报告、监理单位工程质量评估报告、单位工程竣工验收报告、单位工程交付竣工验收证明书、建设工程质量监督报告，用以证明该房屋通过了各方主体，包括政府的工程质量监督部门的验收，该工程按图施工，符合设计要求，为质量合格工程，符合国家强制性标准及规范。

2．关于发布《住宅工程质量通病控制标准》的通知、《住宅工程质量通病控制标准》、《住宅工程常见质量通病防治措施手册》，用以证明墙体砌体裂缝、渗漏属于工程质量通病，2006年4月才将建筑节能列为强制性标准。

3．20041226号施工图设计审查报告、设计施工图通用图纸说明、原告杨某所在房屋设计图纸、建设工程抗震设防审查证书，用以证明被告某房地产公司交付原告的商品房及其施工图纸符合国家的强制性规范，通过了有关行政部门的审核，屋面保温层施工不是被告的法定义务。

4．东台市规划建设局东建发[2006]136号文件，用以证明江苏省建筑节能强制性标准和强制性规程在东台市是2006年6月1日起施行的，原告杨某所诉的房屋在建筑时没有节能要求。

东台市人民法院一审查明：

2006年3月25日，原告杨某与被告某房地产公司签订商品房买卖合同一份，该合同载明，原告购买被告开发的坐落于东台市原新东南路(现海陵南路)某小区 10号楼A室房屋一套，房屋用途为居住，房屋总价款为441 430元，《住宅质量保证书》作为合同的附件；出卖人自房屋交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。某小区10号楼为叠加别墅，除去顶楼阁楼层后有4个结构层，为砖混结构，屋面未设置保温层，对此，被告向原告出售房屋时未予告知。该楼的设计单位为通州市建筑设计院，施工单位为通州市华建建筑安装工程公司，监理单位为通州市天元建设监理咨询有限公司。该楼于2005年4月1日开工， 2006年1月20日竣工。

2006年6月21日，原告杨某领取了涉案房屋的房屋所有权证。在装修、居住过程中，原告发现存在墙体多处裂缝、窗户渗漏等问题，多次报修，被告某房地产公司多次派员维修，但均未能根本修复。

2007年9月3日，原告杨某将被告某房地产公司诉至法院要求其修复房屋的裂缝。审理中，原告申请对墙体裂缝渗漏的原因及维修方案进行鉴定。2007年12月 11日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出SF207078-1号《东台市某小区10号楼A室裂缝原因及维修方案鉴定报告》 (以下简称鉴定报告)，其鉴定结论为：某小区10号楼A室产生墙体裂缝的主要原因是温度变化时结构材料的不均匀收缩所致，屋面未做保温屋和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显，上述裂缝对主体结构安全没有影响，但严重影响观瞻和使用功能。其整改修复方案为：1．现有裂缝的修复方案：对内外贯通的裂缝可采用结构胶进行灌缝，对墙面粉刷层的裂缝，可铲除原粉刷层，进行重新粉刷。2．防止裂缝继续发展的处理方案：由于某小区10号楼 A室的裂缝基本上都属于温度缝，当温差较大时，房屋的裂缝发展会比较明显，虽然温度裂缝不影响主体结构的安全性能，但是会影响建筑的观瞻和使用，因此，应该采取措施，降低温度变化带给建筑的损伤，考虑到10号楼A室的屋面未设置保温屋，建议拆除原屋面瓦，参照图集苏J9801-1／8新做保温屋面。新保温屋面各层做法如下：(1)原屋面瓦；(2)25厚1：2．5水泥砂浆掺107胶，内调16号镀锌钢丝网一层；(3) 40厚挤塑保温板；(4)3ram厚高分子卷材 SBS一层；(5)20厚1：3水泥砂浆找平层； (6)钢筋混凝土现浇屋面板。

2007年12月19日，原告杨某向法院提出撤诉申请，同日法院作出(2007)东民一初字第1895号民事裁定书，裁定准许原告撤诉，同年12月21日，原告另诉要求被告某房地产公司承担根治修复房屋裂缝渗漏及相关费用的民事责任，赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元。

2008年1月7日，原告杨某申请对东台市某小区10号楼A室房屋整改修复工程造价进行评估。2008年7月9日，中国建设银行股份有限公司江苏省分行作出建苏宁价[2008]213号《关于东台市某小区 10号楼A室房屋整改修复工程造价的鉴定意见》，结论为：原告位于东台市某小区10号楼A室房屋整改修复工程造价为 35 481．36元。

本案一审的争议焦点是：1．被告某房地产公司出售给原告杨某的房屋是否存在质量问题；2．若存在质量问题，被告是否应当承担民事责任；3．若被告应当承担民事责任，则应当承担何种方式的民事责任。

东台市人民法院一审认为：

第一，被告某房地产公司出售给原告杨某的房屋存在质量缺陷。1．根据《中华人民共和国建筑法》(以下简称建筑法)第六十条、第六十二条的规定，竣工验收的建筑工程的屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷，且建筑工程实行质量保修制度。该法及国务院《建筑工程质量管理条例》(以下简称质量管理条例)未对“质量缺陷”作出进一步的解释或规定。建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”参照该条规定，只要房屋建筑工程质量不符合法定标准以及合同目的，则可以认定存在质量缺陷。2．根据建筑法第五十二条的规定，建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定。根据质量管理条例第三条、第十六条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建筑工程质量负责，建设单位在收到建设工程竣工报告后，应当组织对建筑工程质量负责的有关单位进行竣工验收，由勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件后，方可交付使用。在当事人对房屋建筑工程质量提起的诉讼中，建设单位提供的有关行政管理部门的批准文件，以及勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件，只能作为证据使用，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。3．本案中，原告购买的房屋存在裂缝、渗漏等问题，这是一个客观事实，并且该客观事实经司法鉴定结论证实系温度变化时结构材料不均匀收缩所致，屋面设计瑕疵和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显。综合以上三点，足以认定本案被告出售给原告的房屋存在质量缺陷，被告认为房屋的施工设计文件经有关行政部门审核批准、房屋竣工后经有关单位验收合格，因此应当认定房屋质量合格的理由，不予采纳。

第二，被告某房地产公司应当对本案的房屋质量缺陷承担相应的民事责任。 1．如上所述，我国实行建筑工程质量保修制度。根据质量管理条例第四十条的规定，在正常使用条件下，房屋主体结构工程的保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限，房间和外墙面的防渗漏工程的保修期限为5年，保修期自竣工验收合格之日起计算。根据司法鉴定结论，本案讼争房屋的主体结构虽然不存在安全问题，但存在裂缝的质量缺陷，且出现了渗漏。原告杨某在保修期内主张权利，应当予以支持。 2．根据《中华人民共和国产品质量法》第二条的规定，建设工程不适用该法，因此，原告主张的房屋质量缺陷责任应当适用建筑法律法规的规定以及民事法律的一般性规定。建筑法第五十八条、第六十条确定了由施工单位对建筑工程施工质量负责的一般原则。质量管理条例第四十一条规定：“建设工程在保修范围内和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”以上建筑法律法规的规定，旨在明确建筑工程质量的最终责任承担者为施工单位。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第一百五十五条的规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求其承担相应的违约责任。所以，原告向被告主张权利有法律规定上的依据。3．本案中，被告交付给原告的房屋存在的质量缺陷比较隐蔽，经鉴定，质量缺陷的产生原因在房屋交付时即已存在，只是在交付后才被发现。在原、被告双方签订的《住宅质量保证书》中，也约定了在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。综合以上三点，原告有权主张被告承担相应的民事责任。

第三，被告某房地产公司应当对房屋质量缺陷承担修复责任。根据合同法第一百一十一条的规定，对于质量不符合约定的，买受人可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，被告交付给原告杨某的房屋因出现裂缝渗漏质量问题严重影响居住使用，原告选择要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的民事责任，依法应予支持，被告应当按照南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出的第 SF207078-1号鉴定报告中所明确的整改修复方案履行修复义务。关于原告要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的相关费用的诉讼请求，因该费用尚未实际发生，不予支持。关于原告要求被告赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元，证据不足，不予支持。

据此，江苏省东台市人民法院依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条，合同法第六十一条、第一百一十一条、第一百五十四条、第一百五十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，于2008年12月 14日判决：

一、被告某房地产公司于本判决生效之日起三个月内对属于原告杨某所有的坐落于东台市原新东南路(现海陵南路)某小区10号楼A室按南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出的第SF207078-1号《东台市某小区10号楼A室裂缝原因及维修方案鉴定报告》中所明确的整改修复方案进行整改修复；

二、驳回原告杨某的其他诉讼请求。

某房地产公司不服一审判决，向江苏省盐城市中级人民法院提起上诉，主要理由是：一审认定事实错误。上诉人提供的施工图纸及竣工验收文件等，能够证明本案房屋设计施工通过了有关行政部门的强制性标准审查，被上诉人杨某的屋面未设计、未设置保温层，符合当时的建筑标准和规范，故一审法院判决上诉人按鉴定报告方案修复房屋裂缝渗漏，依据不足；被上诉人在购买该商品房时，上诉人已经依据相关规定提供了相应的图纸及资料，双方对房屋的结构、层次等在合同中作了明确的约定，房屋竣工交付时，上诉人也依据相关规定提供了验收证明书及质量监督报告等文件，被上诉人应当知道屋面未设置保温层的事实，故一审判决认定上诉人在售房和交房时未尽告知义务，无事实依据。请求二审查明事实，依法改判上诉人仅对室内裂缝部分承担修复义务，并驳回被上诉人的其他诉讼请求。

盐城市中级人民法院经二审，确认了一审查明的事实。

盐城市中级人民法院二审认为：

上诉人某房地产公司与被上诉人杨某签订房屋买卖合同，其应当保证出卖的房屋符合法律规定或者合同约定的质量，现上诉人交付给被上诉人的房屋出现墙体裂缝及渗漏问题，经专业部门鉴定，其主要原因系温度变化时结构材料不均匀收缩所致，而屋面未作保温层和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显。对此，上诉人作为房屋的出卖人，对其出售房屋存在的质量缺陷，依法应当承担相应的修复义务，一审判决并无不当。

关于上诉人某房地产公司以交付的房屋通过了有关行政管理部门的强制性标准审查且通过了竣工验收为由拒绝承担相应责任的主张，法院认为，虽然上诉人交付的房屋从设计施工至竣工均经有关行政管理部门审核批准，未设置保温层符合当时的建筑标准和规范，但是上诉人交付给被上诉人杨某的房屋存在明显有质量缺陷，且已严重影响被上诉人对房屋的正常居住使用，其原因亦经相关专业部门鉴定。上诉人提出的房屋通过标准审查仅是有关行政管理部门认定的事实，并不能据此否定房屋存在质量缺陷的客观事实。故对上诉人的该上诉理由，不予采纳。

上诉人某房地产公司认为，其已向被上诉人杨某出具了房屋的相关图纸资料，被上诉人应当知道屋面未设置保温层的事实。对此本院认为，房屋的图纸资料属于专业技术材料，没有上诉人的相关告知，被上诉人仅凭常识，不可能得知房屋未设置保温层，即使被上诉人知道未设置保温层的事实，在上诉人交付房屋时，被上诉人也不可能知道未设置保温层会产生裂缝渗漏等问题。且本案中的房屋质量缺陷具有隐蔽性，被上诉人在使用过程中才得以发现。上诉人不能以订立合同时所拥有的信息优势来免除保证房屋质量的法定责任。故上诉人的这一上诉理由，不予采纳。

据此，盐城市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，于2009年5月 15日判决：

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。

本文作者：马良君，上海骥路律所创始合伙人、律师

声明：

本文由上海骥路律师事务所律师原创，仅代表作者本人观点，不得视为骥路律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议。如需转载或引用本文的任何内容，请注明出处。