房屋买卖中风险的转移，是指作为买卖标的物的房屋，如果在买卖过程中发生意外损毁、灭失，风险应由买卖双方哪一方承担的问题。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

可见，我国原则上对此采用交付主义原则，即以房屋的交付使用为风险的转移点。但是，如果买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，此种情况下，是依过错原则确定风险责任承担。

需要注意的是，房屋的交付与房屋的所有权转移是两个不同的概念，二者在时间上也有差异。同时，风险由买受人承担的，并不影响出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。

附：相关案例

张某某诉宁波某某投资建设开发有限公司商品房预售合同纠纷案

宁波市鄞州区人民法院

民事判决书

(2016)浙0212民初10933号

原告：张某某。

委托代理人：孔德民，浙江鑫目律师事务所律师。

委托代理人：张某。系原告母亲。

被告：宁波某某投资建设开发有限公司（统一社会信用代码为913xxx4454519X0）。

法定代表人：钱某某，该公司执行董事兼总经理。

委托代理人：蔡祖红，浙江红邦律师事务所律师。

委托代理人：钱丽娜，浙江红邦律师事务所律师。

原告张某某诉被告宁波某某投资建设开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2016年11月17日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2016年12月27日公开开庭进行审理，原告的委托代理人孔德民、张某、被告的委托代理人钱丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告起诉称：原告与被告在2014年12月27日签订《商品房买卖合同》一份，约定向被告购买位于宁波市鄞州区某某镇某某村某某园第2幢303号住房一套，建筑面积79.11平方米，总价645689元，原告已付清全部款项。合同约定，被告应当在2016年6月30日前向原告交付房屋，如被告逾期交房，应自交房最后期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同还约定，被告应于2016年9月30日前取得土地、房屋权属证书并交付给买受人，逾期按日向原告支付已付房价款的万分之一的违约金。2016年10月8日下午13时，原告接到被告公司打来的电话，说某某园第2幢16楼1602室装修工人坠落到303室房屋露台死亡，他们报110、119并报120急救中心，警方和急救中心到场时发现坠楼人员已经死亡，遂将死者遗体从阳台并通过303房间及房门运出。原告认为，被告违反合同约定，不能按期交房，且在被告管理房屋期间，发生他人坠落至原告所购房屋死亡，且将死者从原告房间经过、从房门运出，导致原告不能也不敢使用该房屋，使原告的合同目的落空，给原告的经济上造成了巨大的损失，精神上和心理上造成了极大的伤害。此外，涉案的房屋也存在质量问题，之前2幢403业主因卫生间装修试水来电，当物业人员进去时，发现原告购买的房屋内有味道，房间里面都是水。当时原告的母亲去找被告，被告推卸责任，还怪楼上装修堵塞。后打开落水管发现是里面塞着东西，而且下水管没有接到马路上的下水道去。原告已经尽到了购买方的全部义务，而被告的行为给原告带来了无法弥补的损失，应当对其后果承担责任。故请求判令：一、解除原告与被告签订的编号为2014xxx136的《商品房买卖合同》；2、被告向原告退还购房款645689元及自起诉之日起至退还房款之日上述款项所产生的中国人民银行同类同期贷款利息，同时承担逾期交房违约金7748.29元（违约金以房价为基数，每日万分之一，从2016年6月30日计算至被告实际退还款项之日止）；3、实现合同目的的逾期损失，即原告需要购买同等地段同等面积房屋要多支出购房款的损失193706.50元。

被告答辩称：一、涉案房屋并未达到合同约定的解除条件，被告没有根本违约，无需退回购房款，也无需赔偿利息损失及实现合同目的的逾期损失。二、逾期交房的违约金是有一部分，应该从2016年7月1日起计算至2016年9月20日止，我们在2016年9月20日发送了交房通知，对原告主张的违约金计算标准予以认可。三、2016年10月8日，确有楼上一个人跌落到2幢3楼的公共平台处，但并非跌落在房屋所属的露台，物业保安听到响声后报警，警方达到现场后，因302号房屋已交付，钥匙交给了业主，303号房屋还未办理交付手续，钥匙还在物业，所以警察和医务人员从涉案的303号房屋进入，并将伤者从303号房屋抬出后送往医院。伤者在抬出303号房屋时并没有死亡，被告仅是履行配合救治义务，并无过错，而且并无有人在303号房屋死亡这一事实。四、被告交付的房屋经过综合验收和备案，不存在质量问题。

原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：

1、《商品房买卖合同》1份，拟证明原、被告双方签订合同，约定权利义务的事实；

2、购房发票3份，拟证明原告已支付购房款的事实；

3、询问笔录3份，拟证明2016年10月8日，16楼工作人员坠落到三楼露台死亡，并且从涉案303号房抬出，门是由被告管辖的物业公司打开的事实；

4、调查问卷1套，拟证明如果在房屋里抬出过死人，对公众的心理造成影响，会造成房屋贬值的事实；

5、照片1套，拟证明房屋质量存在问题，室内水管没有接到排水管道的事实。

被告为证明自己的主张，向本院提交了房屋交付通知书、某某园住宅交付须知、EMS快递面单各1份，拟证明原告在2016年9月21日签收房屋交付通知的事实。

对原告提交的证据，被告的质证意见及本院认定意见如下：对证据1、2，被告无异议，确认已收到购房款645689元。对该证据本院予以认定。对证据3，被告对表面真实性无异议，对证明目的有异议，认为无法证明坠楼者是死在涉案房屋内，坠楼者上了120的急救车，可以证明在当时并没有死亡。对该证据的真实性本院予以认定，但本院认为三份笔录仅能证明2016年10月8日在某某园2幢1602室做装修的一名工人坠楼至某某园2幢三楼一平台上，经物业工作人员报警后，被送上120救护车的事实，但难以证明该坠楼者当时已经死亡的事实。对证据4，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，且调查的内容也与本案情况不一致，调查的是房子里死过人，但本案并不存在该情形。该调查问卷系原告单方制作并提供，真实性无法确认，本院不予认定。对证据5，被告对店面照片的真实性予以确认，对房屋内部照片的真实性不予确认。本院对照片的真实性予以认定，但店面外管道维修的照片难以证明跟涉案房屋的质量之间存在关联，房屋内部地面有水的照片也难以证明涉案房屋存在根本性质量问题的待证目的。

对被告提交的证据，原告对真实性无异议，确认在9月23日左右收到过交付通知。对上述证据的真实性本院予以认定。

综上，本院根据原、被告的诉辩意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下：

2014年12月27日，原告与被告签订编号为2014xxx136的《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买其开发的某某园2幢303号房屋一套，建筑面积79.11平方米，总价款645689元。合同约定出卖人应当在2016年6月30日前交付房屋，逾期交房的，如逾期不超过150日，自合同规定的最后交房的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告已经向被告支付了购房款645689元。2016年9月19日，被告向原告寄送商品房交付通知书及交付须知，告知某某园小区在2016年9月20日已符合交付条件，建议原告在2016年9月23日至9月24日前来办理交接手续，如客户因特殊原因需提早或推迟交接时间的，请致电蔡永伟预约。原告在2016年9月23日收到该邮件，但未在2016年9月24日前到被告处办理房屋交付手续。2016年10月8日，在某某园2幢1602室做装修的一名工人坠楼至某某园2幢三楼平台上，经物业工作人员报警后，民警、消防及120急救均到场，坠楼者通过从涉案的某某园2幢303室抬出后，被送上120救护车前往医院抢救。原、被告均确认，该名坠楼者最终死亡。

本院认为，本案的争议焦点主要在于涉案的《商品房买卖合同》是否符合单方解除条件。对此，原告认为，因为有坠楼者从涉案房屋内被抬出，导致原告不能也不敢使用涉案房屋，原告的合同目的落空，且涉案房屋存在质量问题，故要求解除合同。本院认为，原告要求解除《商品房买卖合同》的依据不能成立，理由如下：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。本案中，被告已向原告发送交房通知，要求原告在2016年9月23日至9月24日前来办理交接手续，原告在2016年9月23日收到该通知，但未在通知约定的期限内前往办理交房条件。故在2016年9月24日之后房屋的相应风险已从开发商转移至购房者，应由原告自行承担相应风险。原告称，因被告迟延交房，原告将原本用于交房的钱存进了银行，后来被告临时通知交房，原告拿不出钱，于是与被告的蔡姓业务员约定在2016年10月11日前去交付，得到了销售的允许。对原告该陈述，被告未予确认，原告也未能举证予以证明，故本院不予采纳。二、2016年10月8日，在某某园2幢1602室做装修的一名工人坠楼至某某园2幢三楼平台上，经物业工作人员报警后民警、消防及120急救均到场，坠楼者通过从涉案的某某园2幢303室抬出后，被送上120救护车前往医院抢救。因从坠楼平台没有直接通往地面的通道，为便于救治坠楼者，某某园的物业工作人员打开涉案303室的房屋门以方便医务人员救治系配合履行紧急人道救助义务，该行为不影响原告对涉案房屋的使用，原告认为其无法使用涉案房屋的理由不能成立。三、关于原告主张的质量问题，原告未能举证证明涉案房屋的质量问题已经达到了根本性违约的程度，故本院不予支持。综上，本院认为，涉案的《商品房买卖合同》并未到达到合同单方解除的条件，原告主张解除合同，要求被告返还购房款及利息、赔偿损失193706.50元于法无据，本院不予支持。

对于原告主张的逾期交房违约金，本院认为，《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2016年6月30日前交付房屋，逾期交房的，如逾期不超过150日，自合同规定的最后交房的第二天其至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。被告在2016年9月19日才通知原告在2016年9月23日至9月24日前来办理交接手续，已构成逾期交房。原告在接到通知后未能按期前去收房，故在2016年9月24日之后的逾期交房损失，原告无权再行主张。被告应当从2016年7月1日起至2016年9月24日止按照合同约定的购房款日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金，共计5552.93元。原告认为逾期交房违约金应计算至购房款退还之日起，缺乏依据，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、限被告宁波某某投资建设开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张某某支付逾期交房违约金5552.93元；

二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。

案件受理费12271元，减半收取6135.50元，由原告张某某负担6110.50元，被告宁波某某投资建设开发有限公司负担25元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。

审判员　　徐旭霞

二○一七年五月十日

代书记员戚丹燕

本文作者：马良君，上海骥路律所创始合伙人、律师

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