《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，有些地方主管部门还制定了《准许交付使用证》，要求开发商在取得此证后才能将房屋交付使用。那么，在司法实践中，这些规定是否影响房屋的交付使用呢？也就是说，如果未达到前述条件，开发商将房屋交付使用，则，逾期交房的时间节点，是否要计算到开发商验收合格或取得相关证件的时间点呢？

答案是否定的。

即不符合前述条件的，并不影响房屋的交付使用。如房屋出卖人逾期交房，则买受人主张逾期交房的时间节点一般计算到实际交房时间，而非房屋验收合格时间或取得《准许交付使用证》。

需要说明的是，上述的情况并不代表开发商就可以不遵守关于房屋经验收合格方可交付使用，或取得《准许交付使用证》才能交付房屋。因为，违反这些规定，行政部门可以施以行政处罚。同时，买受人也可在房屋买卖合同中约定，逾期交房时间计算至房屋验收合格或取得《准许交付使用证》，并可主张相应的违约责任。

附：相关案例

天津某某房地产有限公司与薄某某房屋买卖合同纠纷上诉案

天津市第二中级人民法院

民事判决书

(2017)津02民终903号

上诉人（原审被告）：天津某某房地产有限公司。

法定代表人：罗某某，董事长。

委托诉讼代理人：丁小康，天津屈信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：靳丽，天津屈信律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：薄某某。

上诉人天津某某房地产有限公司因与被上诉人薄某某房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2016）津0117民初2076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天津某某房地产有限公司的委托诉讼代理人丁小康、靳丽，被上诉人薄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

天津某某房地产有限公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求或将本案发回重审。一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、逾期交房违约金的起算时间不应以房屋竣工验收合格时间为准，而应以实际交房时间为准。在上诉人向被上诉人交付房屋时，房屋已具备了交房条件，被上诉人接受钥匙并实际接收了房屋表明双方对交房的事实已经认可，房屋交付完毕；2、政府行为构成上诉人延误工期的不可抗力，相应天数应于扣除；3、一审判决在计算房屋所有权转移登记手续的期限时以合同约定的竣工验收合格日期计算，导致上诉人因一个行为承担两次违约责任，结果对上诉人不公平。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。

薄某某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

薄某某向一审法院起诉请求：1、被告支付原告逾期交房已付款利息12642元（自2015年9月1日至2015年12月10日，按利率4.6%计算）；2、被告支付原告逾期办结房屋权属登记违约金11166元（自2016年4月17日至2016年6月30日，按利率5.655%计算）；3、诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2015年8月10日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》，天津某某房地产有限公司为合同甲方，薄某某为合同乙方。合同约定：“商品房坐落于宁河县××北新区时代滨江7号楼-1-201；商品房价款为973932元；甲方于2015年8月31日前，将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付乙方使用；逾期交付商品房在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；双方约定，自初始登记完毕之日起180日内，办结房屋权属转移登记，由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属登记的，双方协商解决。”。合同订立后，原告按合同约定付清全部房款，被告于2015年10月23日向原告交付了房屋，涉案商品房于2015年11月30日竣工验收，2015年12月10日取得《天津市新建住宅商品房准许使用证》。2016年6月底被告通知原告办理商品房权属转移登记。截止2015年11月29日逾期交付房屋共计90天。按照合同约定被告应当向原告支付逾期交付商品房已付款利息：973932×4.6%（被告认可的利率）÷365×90=11046.79元；按照法律规定及合同约定，截止2016年6月29日逾期办理房屋权属转移登记63天，被告应当向原告支付逾期办证违约金：973932×5.655%÷365×63=9506.24元。

一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。原告已按合同约定支付了全部房款，被告亦应按照合同约定履行交房、转移房屋权属登记的义务。一、逾期交付房屋的时间节点。双方对逾期交房的事实无异议，关于逾期交房节点，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，原告于2015年10月23日实际接收了房屋，表明双方就商品房的交付条件已经达成新的合意，被告逾期交房违约责任的期限应截止到2015年10月22日。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，被告交付验收合格的商品房是其法定义务，必须履行，而是否取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》并不影响房屋的交付使用。综上，原告在接收房屋后，又以合同约定商品房交付须取得《天津市新建住宅商品房准许使用证》为由，要求被告继续承担逾期交房的违约责任，理据不足，一审法院不予支持；被告抗辩接收房屋即应为交付，因其违反法定义务，一审法院亦不予支持。诉争商品房竣工验收合格的时间为2015年11月30日，故一审法院认定被告逾期交房的违约时间截止至2015年11月29日。另，被告主张政府行为导致延期交房，相应天数12天应予扣除，一审法院认为，双方合同对此并没有约定，且通知的事由不属于不可抗力的情形，其抗辩理由不成立。

二、被告是否逾期办理房屋权属转移登记，是否应承担逾期办证的违约责任。双方对办理房屋初始登记的时间没有约定，故应从法定。根据《天津市房屋权属登记条例》第二十四条：“房地产开发企业应自开发建设的商品房竣工验收合格之日起30日内申请房屋所有权初始登记……”第二十八条：“房屋权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起三十日内完成审核……”的规定，合同约定交房日期2015年8月31日应竣工验收合格，即被告至迟应于2015年9月30之前申请办理初始登记，附加30日初始登记办理期限及180日的合同约定期限，被告至迟应于2016年4月27日前通知原告办理房屋所有权转移登记手续，被告未在上述期限内通知原告，系违约，应承担逾期办证的违约责任。合同未约定违约金，应从法定，即按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告在2016年6月底通知原告办证，确记不清具体日期，故一审法院认定通知的时间为2016年6月30日。

综上，原告要求被告支付自2015年9月1日至2015年11月29日期间逾期交房已付款利息损失11046.79元；2016年4月28日至2016年6月29日期间逾期办证违约金9506.24元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持；超出部分的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持；被告事后竣工验收及取得了准入许可证，是对实际交房行为追认的抗辩，无法律依据，未逾期通知办证，不承担违约责任的抗辩，理据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、天津某某房地产有限公司于本判决生效后五日内给付薄某某逾期交付商品房已付款利息11046.79元、逾期办证违约金9506.24元，合计20553.03元；二、驳回薄某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费720元，由薄某某负担319元、天津某某房地产有限公司负担401元。

二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，关于逾期交房的起算时间问题。双方均认可，被上诉人于2015年10月23日实际接收了房屋，此行为表明双方就商品房的交付条件已经达成新的合意，上诉人逾期交房违约责任的期限应截止到2015年10月22日。一审法院对该部分的认定不妥，本院予以调整。

关于应否扣除上诉人因政府原因延期交房期间的违约责任问题。上诉人虽主张该期间逾期交房系因政府相关部门的通知和文件要求暂停施工造成，但上诉人提交的证据不足以证明其所述情形属于法律规定的“不可抗力”情形，故上诉人该项主张，依据不足，本院不予支持。

关于逾期办理房屋权属转移登记违约责任承担的问题。双方在合同中约定自初始登记完毕之日起180日内，办结房屋权属转移登记。虽双方对初始登记完毕之日未有约定，但在合同第三条约定，“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2015年8月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。”即，双方合同此条约定的目的系为了约束甲方按照合同约定时间在2015年8月31日前完成竣工并验收合格。又根据《天津市不动产登记条例》第三十二条规定，房地产开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收合格之日起三十日内申请房屋所有权不动产首次登记，并将登记结果及时通知购房人。可知，商品房竣工验收合格的日期关系到不动产初始登记的日期，在实际竣工验收日期晚于约定交付日期的情况下，如开发商仅依据条例规定抗辩免除逾期办理商品房的权属登记手续的责任，那么就完全背离了开发商与业主合同的约定，合同约定的效力不能及于开发商，显然失去了双方缔约合同的目的，故一审法院将逾期办理产权证的起算时间定为合同约定应竣工验收合格之日并无不妥，本院予以维持，上诉人的该项上诉请求依据不足，本院不予支持。

综上，天津某某房地产有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销天津市宁河区人民法院（2016）津0117民初2076号民事判决第二项；

二、变更天津市宁河区人民法院（2016）津0117民初2076号民事判决第一项为：上诉人天津某某房地产有限公司于本判决生效后五日内给付被上诉人薄某某逾期交付商品房已付款利息6382.59元、逾期办证违约金9506.24元，合计15888.83元；

三、驳回被上诉人薄某某在一审的其他诉讼请求；

四、驳回上诉人天津某某房地产有限公司的其他上诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费720元，由上诉人天津某某房地产有限公司负担476元、被上诉人薄某某负担244元。

二审案件受理费314元，由上诉人天津某某房地产有限公司负担207元、被上诉人薄某某负担107元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　李国敏

代理审判员　　苏美玉

代理审判员　　孟　夏

二〇一七年四月十七日

书　记　员　　穆　艺

本文作者：马良君，上海骥路律所创始合伙人、律师

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