释义：

预查封，是指对尚未在登记机构进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续。实践中，最为典型的是对预售商品房的预查封。

 

预查封制度的法律基础及可预查封的类型：

预查封制度第一次出现，是在最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》【法发[2004]5号】第十五条中，该条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：

(一)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;

(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;

(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”

 

预查封法律效力：

预查封与正式查封有相同的地方，经过登记后，任何单位和个人均不得处分不动产，有关部门也不得办理转让、抵押手续等手续。和正式查封不同的是人民法院不能对预查封的房地产进行处理。预查封期间，登记机关除了可以将预查封的房地产登记在被执行人名下外，登记机关不得为任何其他登记行为。

查封机关可以处置被查封的不动产，但预查封只能将不动产登记在被执行人名下（根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六规定：“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”）

 

案例分析：

法院在执行罗来义与张某、周某民间借贷一案中，案外人安徽某房地产开发有限公司龙腾分公司于2018年3月19日对本院预查封被执行人张某位于安徽省宿松县五里乡某路以北白洋河以东“秀水河畔”商品房3幢1单元某室提出书面异议。

案外人安徽某房地产开发有限公司龙腾分公司（下简称“龙腾分公司”）称，本案所涉房屋系张某、周某于2015年9月25日向案外人龙腾分公司购买，首付款未付，由张某、周某出具欠条，按揭款由张某、周某支付。但张某、周某仅支付贷款本息26996.46元至2016年6月21日，贷款银行直接从龙腾分公司的存款账户中扣划93047.33元以支付张某、周某二人贷款本息。至2017年12月25日，该笔贷款尚欠本息418612.19元。2017年12月4日，龙腾分公司向安徽省宿松县人民法院提出商品房买卖合同之诉，请求解除与张某、周某之间的商品房买卖合同及与贷款银行的保证合同，2017年12月25日安徽省宿松县人民法院作出（2017）皖0826民初3198号民事判决书，判决解除安徽某房地产开发有限公司龙腾分公司与张某、周某之间的商品房买卖合同，现该判决已生效，龙腾分公司已将贷款本息全额支付给贷款银行，房屋所有权归属龙腾分公司，故请求解除安徽省宿松县人民法院作出的（2017）皖0826执419号之二执行裁定书第一项及协助执行通知书中对位于安徽省宿松县五里乡孚玉东路以北白洋河以东秀水河畔3幢1单元某室房屋的预查封。

法院最终裁定，中止对位于安徽省宿松县五里乡孚玉东路以北白洋河以东“秀水河畔”商品房3幢1单元某室房屋（建筑面积190.15㎡）的执行，解除对该房屋的预查封。

律师分析：

预查封登记是指土地、房屋尚未取得产权登记的情况下，人民法院作出查封裁定，土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。相当于对被执行将要取得的权利的一种提前“预告登记”，在该权利顺利登机到被执行人名下后，转为正式查封。“因此，预查封并不能限制商品房预售合同不能履行时，基于正当合法的理由予以解除，当商品预售合同合法解除时，房屋不再是预查封对象”。

当商品房买卖合同被法院依法判决解除后，被执行人的预期权利将来不会再产生，预查封的基础便已经丧失，当预查封没有了对象，其已经没有存在的意义，法院应当予以解除。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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