释义：在商品经济中，为了更为快捷、简便，方便交易，人们常常会选择使用带有格式条款的合同进行交易。这种带有格式条款的合同通常是指合同文本的条款没有经过双方预先协商，而预先写进合同，可以进行重复使用。如网签版《上海市房地产买卖合同》、保险合同等。

案例：

2013年4月22日，原、被告签订上海市商品房预售合同一份。该合同约定，原告向被告购买本区泗泾镇《华润置地XXX（扩大范围）》XX号9层XXX室（以下简称系争房屋），系争房屋不包含全装修总价为3，641，217元。该小区的房屋已全部结构封顶，销售人员亦通过一定方式向原告展示了该小区的规划布局，并在合同附件中作了相应的约定。现被告拆除了上述原结构封顶的房屋，并变更了已有的小区平面布局，而且被告未按约交付该小区及房屋相应配置。

未交付的配置具体如下：1、合同附件三中的智能系统、地下停车场IC卡车辆管理系统；2、补充条款一第4条第2款中的基础设施与配套建筑；3、新建住宅使用说明书第3条中的车位、第6条中的小区绿化；4、宣传手册和合同附件六中的属于小区公共部位的“5000m2公园绿意”，以及宣传手册中承诺建设的4，200m2会所。

被告拆除房屋之后另行施工的行为给原告生活带来极大不利影响。

该合同补充条款一第4条载明，双方对本合同正文第九条补充如下：（2）本合同中的“小区”仅指系争房屋所在的小区，小区内的基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力设施、……，以政府及电力、煤气、卫生等相关单位最终确定为准；该合同附件六中所示位置仅供参考，若有变动或未标明、未示意的设施及位置，除非合同另有相反约定，否则以实际建设为准，原告对其设置、增减、移位等无异议，被告不构成违约。（3）原告同意被告可在以下情形对小区平面布局进行变更，被告不构成违约，双方应当继续履行合同：D、在不影响小区总体功能及日照、绿化率等规划指标情况下对小区平面布局进行局部调整。第12条载明，……广告、楼书仅供参考，不构成合同的组成部分。第24条载明，原告声明：在签订买卖合同前，被告特别就补充条款一第1至9条、第12至22条提请原告特别注意，并就上述内容对原告可能产生的影响予以说明，原告已充分注意到上述条款并理解予以认可。

原告认为：

合同补充条款一第4条（2）及（3）D中约定的内容属于免除被告责任的格式条款，应属于无效；被告变更规划的行为亦不符上述约定内容；约定的变更小区平面布局的违约金明显低于实际给原告造成的损失，以其主张的合同总价款的5%的比例支付违约金更公平。

被告认为：

上述内容并非格式条款，即便该条款被认定为格式条款，其亦已尽到以合理方式提示、说明义务，该条款应为有效。

法院裁判：

被告关于系争房屋与规划调整的房屋不在同一规划许可证内，且其已办理了相应的调整许可，故其未擅自变更小区平面布局的辩称意见，本院不予采信。因为，预售合同附件六已经明确了小区的四至范围，该范围不是以其取得的每份建设工程规划许可证中批准建造的房屋为界。被告关于即便变更了小区的平面布局，其亦无须承担违约责任的辩称意见，本院同样不予采信。因为，被告辩称中所引用的条款系其单方拟定的免除其责任的条款；而且，在合同订立时，被告未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识；加之，除了格式化的补充条款一第24条的声明外，被告没有证据证明其已对原告尽到了合理提示及说明义务。故上述免责条款应为无效，该条款的无效，并不影响其他条款的效力。此为其一。其二，即便认定上述争议条款有效，因被告变更小区平面布局的行为，根据查明的事实及前述裁判理由，已经明显的改变了原先的规划指标，而且亦不属于对小区平面布局的局部调整。至于被告欲以他案生效裁判文书等，证明其上述格式条款有效的意见，因他案与本案明显缺乏关联性，故本院对其该项意见，不予采信

律师提醒：

1、提供格式条款的一方应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。这便是法律要求提供格式条款的一方必须履行的提示义务。履行提示义务的方式可以是采用特殊字体、加粗或者是要求对方阅读后在在这些条款处签字确认等。

2、以下条款，即使提示了也会无效。《合同法》第四十条的规定：格式条款凡是具备合同绝对无效条件之一的，一律无效;凡是规定造成对方人身伤害而予以免责的，规定因故意或重大过失给对方造成财产损失而予以免责的条款的一律无效;凡是免除提供格式条款一方当事人主要义务，排除对方当事人主要权利的，一律无效。

3、如果对格式条款发生歧义理解，对此条款的解释将不利于条款提供人。《合同法》规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常的理解予以解释。对格式条款有两种以上的解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

4、如果格式条款和约定条款有不一致的地方，双方约定条款将优先适用。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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