房产经纪公司在经营管理过程中，往往会有以下风险：

一、用工方面风险。

（一）未签订劳动合同的风险。

按照我国《劳动合同法》规定，单位与劳动者建立劳动关系的，必须签订书面劳动合同，未签订书面劳动合同的，劳动者可以向单位主张双倍工资，根据此规定，很多业务员在离职后，拿着工资进卡凭证，工作牌等证据，到劳动仲裁部门主张该双倍工资，因法律规定单位对此负有举证责任，如果单位拿不出书面的劳动合同，大多情况下须要额外支付双倍工资，给公司带来不必要的损失。

（二）未缴纳社保的风险。

房地产经纪公司业务员因其工作属性，经常在外奔走，电瓶车是其主要交通工具，也是最危险的交通工具，经常会有交通事故发生。而根据我国《工伤保险条例》的有关规定，只要在交通事故中业务员不承担主要责任，便同时又可以认定为工伤。被认定为工伤后，如果公司未缴纳社保（医疗保险、养老保险、生育保险、失业保险、工伤保险），这部分少则几万，多则几十万、近百万的赔偿款，将由公司独立承担。

另外，如果未缴纳社保，如果业务员到社保部门投诉，公司将面临补缴及处罚。

（三）工作日加班、双休日及法定节假日上班的双倍工资、三倍工资支付的风险。

我国《劳动法》第四十四条规定有下列情形之一的，用人单位应当按照下列标准支付高于劳动者正常工作时间工资的工资报酬：(一)安排劳动者延长时间的，支付不低于工资的百分之一百五十的工资报酬;(二)休息日安排劳动者工作又不能安排补休的，支付不低于工资的百分之二百的工资报酬;(三)法定休假日安排劳动者工作的，支付不低于工资的百分之三百的工资报酬。

房地产经纪行业，因其工作的特殊性，经常不会按照正常职工上班的作息时间，属于不定时工作制。为避免职工主张上述工资报酬，建议公司人事到所在地人力资源与社会保障局申请不定时工作制备案审批，这样就可以避免此类纠纷出现。

（四）业务员离职交接风险。

房地产公司业务员流动性特别大，离职到同行的情况数不胜数。如果离职交接手续不完善，业务员说走就走，不将人事关系、财务、尤其是业务交接清楚，不但会给公司管理带来混乱，而且还有可能遭到房东或者客户的投诉，甚至索赔。

二、业务方面风险。

（一）来自房东客户方面的风险。

1、未尽到居间方基本职责，导致损失，被房东客户索赔。

签约时，未能对房屋的基本情况如实告知，比如：房屋存在司法查封、行政查封等限制交易的情形，房屋存在抵押情况，尤其是除银行正常购房贷款抵押外的抵押情况，权属是否存在争议，房屋是否已经出租，出卖人是否依法通知承租人，承租人是否放弃优先购买权等。根据《合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，作为居间方，如实报告是其基本义务，如果未尽到该义务，导致房东客户损失的，很有可能会被索赔。

因此，对于特殊的交易，应当委托由法律专业人员（法务、律师）对合同条款及交易中可能会出现的风险进行把控。

2、房地产交易主体欠缺导致所签订的合同无法正常履行。

如果房屋产权人是多位或者是夫妻共同财产的，未经其他共有人书面同意私自出售房屋，亦或者未经所属单位同意擅自将单位拥有部分产权的公房进行出售。此时，因《物权法》规定，处分不动产需全部共同共有人和三分之二以上按份共有人同意，才会发生物权转移的法律效力，如果未经过其他共有权人同意，很有可能难以办理产权变更手续。导致合同无法继续履行，产生纠纷。如果造成一方损失的，很有可能会找居间方赔偿。所以，对签订合同主体情况，应当严格审查，如果确实暂时无法到场签字的，必须要有授权委托书或同意出售声明，且事后方便时补签字。

3、交易过程中的风险。

交易过程中被查封、无法赎楼、无法办理按揭贷款等风险：二手房交易过程中，往往会发生突发情况，比如合同签订后房屋被查封、贷款无法审批等，此时交易时中介公司应尽到谨慎审查义务，如及时查档，及时询问并打印卖方还贷清单、买方房产及信用状况，以免承担赔偿责任。

手续不全：如多位产权人部分不能到场，或者是须要公证委托的，没有公证委托书，或者办理的公正委托书权限不足；继承所得房屋未过户的，未办理继承公证书或者没有法院判决书、调解书；产权人系未成年人，未经过法定监护人书面同意的等，这些均会因手续方面的瑕疵影响到交易。出现这些情况，轻则退俑，重则可能还会赔偿因此带来的损失。

合同条款约定不明：如关于合同的主要内容没有约定或者约定不明，导致难以约束买卖双方或者难以操作，导致交易僵局。尤其是对于一些有特殊情况的房屋，对于条款的拟定尤为重要，能够减少争议产生，避免交易过程中的风险。

违规操作：为了追求不正当利益（避税拿返点），纵容、指使交易双方违反法律规定、行业道德规范操作交易过程，比如主导策划交易双方避税。

监管定金、房款：二手房买卖的整个过程需要很长的时间，在这个过程中，房屋没有完全过户至买家名下之前，都有可能发生合同欺诈。为了保障交易安全，房产经纪公司很有可能会进行代收首期意向金、定金或者首付款以对资金进行监管。一旦监管不力，这将造成交易双方损失，并给经纪公司带来损失。

交易双方有纠纷时的及时通知并保存证据：交易过程中，买卖双方很有可能因为诸多原因影响，不卖或者不买，此时作为居间方，应当及时将买卖双方的真实意愿和最终决定向对方转达，防止因未及时告知导致三方的矛盾焦点转移到居间方，并向居间方索赔。同时，在此过程中，应当注意搜集和保存交易双方的相关证据防止日后发生争议时缺乏证据而想入被动。

4、未规范管理，超收等被房东客户向房地产经纪管理机构投诉及处理。

因居间方一般不将房东客户的联系方式给对方，分开进行单独沟通，在收佣时往往两边同时收取，这就有可能导致超收。在交易双方得知真实情况后，往往会选择到管理部门投诉。按照《上海市房地产经纪人管理暂行规定》的规定：“（五）房地产经纪人超标准收取服务费的，责令其退还超收的费用，并可处以超收费用1至3倍的罚款，但最高不超过3万元”的处罚。

5、操作无产证房、采用阴阳合同避税。

对于没有产权证的房屋，即使佣金再高，也不得去居间，因为一旦发生纠纷，赔偿的数额，远在佣金之上。切勿指导双方避税，即使交易双方有意向，公司也不得在其合同上盖章。

6、假房东真诈骗。

近些年，常有听说伪造产权证，以低价快速成交为诱饵，骗取客户房款，对此，居间方应当严格进行产权调查，拉取产调，核实产权情况，避免为假房东背黑锅，承担赔偿责任。

7、房东客户跳单。

对于跳单，实践操作中，最主要的是避免双方见面并留联系方式，除此之外，还应签署带看确认书，以固定居间方的劳动成果，并为后期诉讼留下证据。

（二）来自自己业务员的风险。

1、飞单。业务员为了寻求自己的高提成，往往会将客户带往其他公司进行成交，这种情况尤其在业务员辞职到其他同行时会愈演愈烈。为此，公司应当加强对房源、客源的管理，完善文档材料以及对已经签约材料的管控，尽量避免发生飞单。如果确实无法避免的发生了飞单，在追责方面，由于对关键管制文件的管控，也会做到证据充分。

2、员工做私单、吃差价、挪用资金甚至卷款潜逃等。

房产经纪公司中特别是租单，做私单现象可谓屡禁不绝，对于吃差价现象由于都是签订三方合同，买卖租赁价格比较透明，但是通过多收佣金的方式吃差价也并非个别，同时员工特别是经理挪用资金甚至卷款潜逃的现象有时候能看到。

房地产经纪公司业务员因其准入门槛较低，业务员的素质参差不齐，沪上除了一些大的中介公司对学历有要求，大多数公司对学历要求不高。这就导致了有大量违法犯罪成本很低的人员涌入行业。在资金监管、代收房款中，业务员一旦有机会控制几十万甚至上百万的房款时，心生贪恋，侵吞房款后消失。对此，在招聘人员过程中，一定要仔细甄别，如果发现有对外欠款多，网贷记录严重的，及时劝退，并严格公司意向金转定，收取定金等方面制度，避免业务员能直接控制钱款。

3、业务员为了成交，胡乱承诺。

比如：根据客户的情况，贷款只能贷足五层，业务员却承诺可以贷足七层；上家抵押或者查封无法解除，业务员却承诺在多少天内可以解除，让交易双方先签订买卖合同，最终无法解除。如果出现此种情况，房东客户留有该承诺的证据，房产经纪公司必然会被追诉。

 

律师建议：

一、规范用工，区分不同用工模式，签订相应合同。

为避免用工风险，公司应逐步规范用工，签订书面劳动合同，并缴纳社保。对于固定上下班的人员和采用不定时工作制的员工，签订不同的劳动合同，早日对业务员向人力资源与社会保障部门申请不定时工作制。

二、认真仔细产权审核、签约主体情况审核。

仔细查看业主的房产证或者不动产登记证，确定房屋的性质。如商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房，要看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等。确认房屋的状态。是否存在房子抵押？是否有债务纠纷而处于查封状态？实地查验房屋目前状态，确认是否出租或者其他人占用情况。确定房屋登记的户口及人数。核实产权人人数及出售意愿，是否到场签约情况及不能到场的授权委托书，核实买家是否限购、征信情况等

三、文档需专业审核，并对人员进行标准化管理。

（一）制定并展示标准化文本 。

将公司现在使用的所有格式文本交由律师审核，提出完善意见，对于业务过程中还需规范的地方，补充制定标准化文本。

展示标准化文本，主要是对客户展示各类标准化文本。这是一种通过外部监督的方式来防范对外承诺风险的措施。即中介公司将本公司所用的文本(包括合同、协议、证明等各类文本)，统一标准，装订成册，在客户面前展示，使客户知道标准文本的样式。这样，在签署相关文件时，客户如果发现经纪人给他们提供的文本不同于标准文本，他们就会拒签，从而防止发生经纪人乱开承诺的风险事故。

（二）建立成交登记及规范档案与印章管理 。

对于已经达成的交易，所签订的所有材料均交由总部或者固定地点进行保存，由公司对每一笔达成的交易进行登记编号，并交由专人负责管理。

档案，主要指各类对外文本，包括在经纪业务开展过程中涉及的其它文件、文本，也包含客户交给中介公司的产权证、身份证、护照等私人重要证件。按照《房地产经纪管理办法》的规定，房地产经纪服务合同的保存年限不得少于5年。中介公司应建立系统的档案管理制度，对各类档案的管理责任人、保管方式、保管期限等均应做出明确、详细的规定，避免档案遗失或其它因档案管理不当带来的风险。对于分店的收据等，应事先盖好印鉴并编号管理，最好不要将印章下放。

(三)对不同人员的权限进行控制并分配管理

在开展经纪业务的过程中，涉及到各类事务的处理，要最大程度地保证对这些事务进行正确的处理，就必须根据每一项事务的涉及面、重要程度等进行分类，然后将各类事务分配予相关的工作人员负责处理。包括不同级别的员工拥有不同的房源系统的查看权限，所有责任人的权限必须明确、清晰，尽量让每一项事务皆有专人负责，以便激发工作人员的责任感，使他们既能保证处理质量，又能保证工作效率。

(四)定期对业务员及管理人员进行培训。

为了保证业务操作的规范，防范由业务操作不规范引起的风险，中介公司必须对各个分店的管理人员及业务员进行培训。 对责任人的培训包括两个方面：一方面是上岗前的系统培训，即对业务操作涉及的各个环节进行详细、透彻的讲解，使他们全面掌握公司规定的操作要领及相应的意义。另一方面是指上岗后的培训，包括定期或不定期的各类培训（包括业务培训、新的政策出台培训、法律风险防范培训等），这是保证士气与操作规范的重要手段。尤其是在公司出台了新的规定时，更是必须对责任人进行培训，才能将新规定真正贯彻下去。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

声明：

本文由上海骥路律师事务所律师原创，仅代表作者本人观点，不得视为骥路律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议。如需转载或引用本文的任何内容，请注明出处。