释义：

当事人因为对相对人的行为或者合同的标的发生错误认识，从而做出与自己意思相违背的行为，致使自己的利益遭受较大损失的行为。基于重大误解签订的合同是可以撤销（或可变更）合同。

法条索引：

民法总则第一百五十二条

有下列情形之一的，撤销权消灭：

(一)当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权;

(二)当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权;

(三)当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。

合同法第五十四条

下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

案例分析：

原告在被告处购买房屋，房屋交付时，原告发现被告将销售广告、宣传中称赠送的约为15平米的夹层面积纳入了房屋建筑面积。

原告认为被告的销售广告、宣传应视为要约，原告对所购房屋的面积构成发生错误理解，构成重大误解。

一、被告的销售广告、宣传应视为要约。

1、被告的销售广告对于赠送夹层的说明明确、具体，其宣称“4.8米挑高，买一层、送一层，买平方得立方，溧水头版，也是限量”、“75平米一套双层三房，楼下不贵，楼上免费，装修后约130平米”、“75.1平米装修后实际使用约130平米，核算单价仅3468元/平米”等内容，且其置业顾问明确承诺夹层部分的面积不计入合同面积，免费赠送业主。

挑高式公寓分为两层，样板房及宣传彩页模型图清楚表明，除了夹层，二层其他部分都是挑高。

所以，“买一层、送一层”送的就是夹层，所谓“楼下不贵、楼上免费”，楼上指的也是夹层，夹层部分应免费赠送。

2、被告的说明、承诺对于原告是否订立商品房买卖合同及房屋价格确定具有重大影响，应当视为要约。

同区位其他商品房的单价只有5000元左右，被告挑高式公寓的单价达6500元，两者相差近1500元。

原告之所以愿意以此价格购买涉案房屋，完全是因为被告承诺买一层、送一层。

3、宣传彩页记载的“本资料为要约邀请，买卖双方权利义务以相关政府最终批文与买卖契约为准”的特别说明无效。

该说明性质属于《中华人民共和国合同法》第三十九条  规定的格式条款，被告以极小的字体、将该说明置于彩页极不容易注意到的位置，除非特别提示，买房人根本无从注意。

被告作为提供合同格式条款的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理方式提请原告注意该特别说明，并按照原告的要求，对该条款予以说明。

根据《中华人民共和国合同法》第四十条  之规定，该条款无效。

因此，上述特别说明不能改变销售广告、宣传属于要约的性质，开发商应当受销售广告、宣传内容的约束。

二、原告因对所购房屋的面积构成产生错误认识，构成重大误解。

1、原告不知道、也不可能知道夹层计入建筑面积。

构成重大误解的前提是，行为人对于行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等发生错误认识，判断行为人是否发生错误认识，应当采取一般理性人的标准。

以一个具有普通知识、经验以及注意能力的人处于原告的地位时，在订立合同时必然认为夹层是免费赠送的，合同建筑面积不包括夹层面积。

通常挑高式公寓只计算一层的建筑面积，被告是市场上唯一一家将夹层部分计入合同计价面积的。

合同约定了房屋的建筑面积是75.1平米，但未明确其构成是否包括夹层部分；该房屋单价还高出同区位其他商品房1500元左右。

合同订立时商品房尚未建成，对于房屋的面积大小、构成的认知，只能依赖被告的宣传推介、承诺以及样板房实物展示，而被告的上述行为均表示包括夹层在内的整个挑高二层不计入建筑面积，综合来看，原告作为一个理性人，在签订合同时必然认为建筑面积75.1平米指的是一层面积。

2、原告已尽到了一个买房人应尽的义务。

原告曾专门至售楼处参观样板房、详细询问置业顾问，并得到了置业顾问的确认。

原告也不可能了解合同附件2的含义。

原告之所以未能发现合同内容与被告的宣传、承诺不一致，除了双方信息不对称、原告不具有相应的知识、经验等外，被告通过种种方式故意误导原告，是重要原因；在缔约过程中，被告存在重大过错。

综上，被告销售广告、宣传明确具体，根据相关司法解释的规定应视为要约；被告销售广告、宣传使得原告对于所购房屋面积的构成、夹层部分是否计入合同面积产生误解、误判，并因误解、误判与被告订立了合同，与自己的意思相悖，遭受较大损失，构成重大误解，原告有权请求人民法院予以变更总价款，退付差价并赔偿利息。

原告遂诉至法院要求处理。并向法院提出诉讼请求:1.依法变更原、被告2013年3月6日签订的《××家商品房预售合同》总价款为378378.2元；2.判令被告退付原告购房款91621.8元，并支付利息（以退付购房款91621.8元为基数，自购房款付清之日按银行同期贷款利率计算至被告实际给付之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。

法院判决：

一、变更原告徐××与被告南京××房地产开发有限公司于2013年3月6日签订的溧水县经济开发区秦淮路809号××《金东城世家商品房预售合同》（合同编号为2012502759）总价款为415027元；

二、被告南京××房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告徐××购房款54973元并支付利息（以退付购房款54973元为基数，自2016年10月8日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日）。

律师分析：

《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第71条：“行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”中，对于重大误解作出了解释。

本案中，作为原告来说，合同订立时商品房尚未建成，对于房屋的面积大小、构成的认知，只能依赖被告的宣传推介、承诺以及样板房实物展示，在无法实地确认的情况下，其主观认为夹层是免费赠送的，合同建筑面积不包括夹层面积。基于此项错误的认识，与被告签订了预售合同。但同区位的房屋却与此存在价格差异，原告因此存在损失。本案查明的事实，构成重大误解，故原告要求以重大误解为由变更合同价款，具备事实与法律依据。

律师总结：

通过以上案例分析构成重大误解，一般需符合以下条件：一、必须是产生误解的表意人作出了意思表示。二、必须是对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等重要内容的错误认识。三、误解是由误解方自己的过错造成的，而不是因为受到对方的欺骗或不正当影响造成的。四、误解直接影响到当事人所应享受的权利和承担的义务，并因此遭受损失。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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