合同的条款是经合同双方或多方当事人协商一致、约定当事人权利、义务的具体条文或具体内容。

合同条款非常重要。合同当事人的权利义务，除法律规定外，主要由合同的条款约定。合同的条款是否齐备、准确，决定了合同能否成立、生效，决定了当事人是否能够实现合同目的。

我国《合同法》第十二条规定了各类合同的主要条款。合同一般包括这些条款，但并不意味着缺少了任何一项就会导致合同的不成立或者无效。当事人的名称或者姓名和住所、标的是所有合同的必备条款。合同也不限于这些条款。不同类型、性质的合同，其主要条款可能不同。比如，买卖合同中有价格条款，而赠与合同中就没有此项。

附一：法律链接

《合同法》：

第十二条　【合同内容】合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：

（一）当事人的名称或者姓名和住所；

（二）标的；

（三）数量；

（四）质量；

（五）价款或者报酬；

（六）履行期限、地点和方式；

（七）违约责任；

（八）解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

附二、相关案例

案件来源：

上海市第一中级人民法院陈某某与魏某某房屋买卖合同纠纷[(2016)沪01民终8758号]

裁判要点：

分析该居间协议可知，双方对总房款、各项房款的支付条件、税费的负担、违约责任等内容进行了详细的约定。同时，该协议还明确，双方应与签署本协议之十日内依中介的安排，至中介处签订房地产买卖合同。虽然双方确实未约定房屋的过户时间以及房屋的交付时间，然而，该居间协议因属于预约合同，故双方对上述事项未予以约定不足以否定预约合同的存在。双方应本着最大诚信原则，在协议约定期间内及时按照确定的价格签订房地产买卖合同。

基本案情：

一、2016年2月28日，陈某某（乙方）与A事务所（丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，协议约定，陈某某委托A事务所以下列条件购买出售方（魏某某）的系争房屋:购房总价款695万元，陈某某与出售方签订买卖合同后10日内，支付出售方150万元整。

陈爱军于办理过户手续当天，支付出售方145万元整。

陈爱军申请贷款400万元整，该款项由银行直接划入出售方账户。

陈某某为表示购买之诚意，同意于签署房地产买卖居间协议时，交付意向金20万元整。

该协议补充条款中写明:……③此合同出售方与陈某某签字生效之后不得违约，若任何一方违约定金赔付双倍。

二、该协议中“甲方（出售方）同意以上乙方所提出的购买条件及各项条款。甲方确认:______日期:______”处为空白，该协议底部甲、乙、丙三方签字处仅有陈某某及A事务所工作人员黄某的签字及相关信息填写。

三、A事务所分四笔各5万元转账共20万元至魏某某账户，魏某某出具定金收据，并通过微信拍照发送给黄某。

四、后由于魏某某提出涨价要求，双方就其余房款的支付时间、合同载明的办理贷款手续期限事项协商不成，陈某某诉至法院，要求魏某某双倍返还定金。

裁判结果：

一审判决：

一、魏某某于判决生效之日起十日内返还陈某某定金200,000元；二、驳回陈某某的其余诉讼请求。

二审判决：

一、撤销上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初第5621号民事判决；二、魏某某于本判决生效之日起十日内双倍返还陈某某定金400,000元。

裁判理由：

一、首先，虽然魏某某没有在《房地产买卖居间协议》签名确认，但魏某某已实际收取20万元，并将其书写的定金收据拍摄照片并通过微信方式将收据的照片发送给了A事务所工作人员，应视为魏某某向陈某某出具了书面的定金收据，双方据此建立了定金合同关系。

二、虽然双方确实未约定房屋的过户时间以及房屋的交付时间，然而，该居间协议因属于预约合同，故双方对上述事项未予以约定不足以否定预约合同的存在。双方应本着最大诚信原则，在协议约定期间内及时按照确定的价格签订房地产买卖合同。

三、由于双方在协议中约定办理过户手续当天陈某某需支付房款145万元，陈某某申请贷款400万元。由于过户与陈某某支付145万房款属于同时履行，因此，只要双方有诚意履行合同的意愿，很容易确定房屋过户的日期。

四、从本案事实以及中介工作人员的证词可知，双方之后未签署房地产买卖合同并非对合同履行的相关事项协商不成，而是魏某某提出涨价要求。

双方并未达成新的合意，而原先的《房地产买卖居间协议》并未解除，故对双方仍具有拘束力。

双方在从事民事活动中应当恪守诚实信用原则，魏某某的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。

本文作者：马良君，上海骥路律所创始合伙人、律师

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