导读：

我们购置不动产时，在《不动产权证》附记页上往往都会标注“共同共有”或者“按份共有”，那么这两种不同形式的共有，在法律上有哪些具体规定，在法律效果上又有哪些区别。实践中常见并不是全体共有人均到场签订买卖合同，仅有部分共有人签订的买卖合同，是否有效，能否过户？本文将一一为您解析。

《物权法》第九十三条：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”

什么是共同共有?

共同共有，是指每个共有人对共有财产不分份额地享有共同的权利，承担共同的义务。共同共有一般是基于共同生活、共同劳动而产生，如夫妻共同共有、家庭共同共有等。

《物权法》第九十五条：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”。

什么是按份共有?

指共有人分别按照确定的份额对共有财产分享权利、分担义务。

《物权法》第九十四条：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”。

处分共有物的规定：

《物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”

亲办案例分析：

张老汉和其妻子李阿姨共同共有一套上海市闵行区某地一处房屋，2016年年底，张老汉见房价涨势迅猛，政府欲出手干预，稳定房价。便打算出手，在房产中介的居间下，丁某看中该房屋，并当场与张老汉签订了《房地产买卖协议》，此时李阿姨因在外地未能在该协议上签字，张老汉代李阿姨在买卖合同上签了字。2017年年初，房价迅猛上涨，李阿姨不同意出售房屋，与丁某发生争议。

律师分析：

要分析上述案例，就必须提到物权法的一项重要原则“区分原则”（《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” ）。该原则通俗解读是指签订买卖合同仅仅是发生物权变更的原因行为，与物权变动的结果行为相互区分，买卖双方签订的合同系双方债权债务关系的确认，受《合同法》调整。而是否能够发生物权变动的效力则要受到《物权法》有关规定的限制。基于此，我们分析以下几个问题：

一、李阿姨未在《房地产买卖协议》上签字，该协议是否有效。

张老汉与丁某，就出售和购买房屋达成一致意见，均是其真实的意思表示，且不违反关于合同无效的有关规定（合同法规定，以下合同系无效合同：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定），该合同合法有效，应当受到法律保护。该合同中的约定，直接约束张老汉和丁某。该合同能否约束到李阿姨，那就要看张老汉代李阿姨签字时，是否经过了李阿姨的同意，是否有经过李阿姨授权。如果有，该合同同时也对李阿姨产生约束力。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条 第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，如果张老汉和李阿姨主张买卖合同无效的，法院不会支持他们的请求。

二、如果张老汉确实是向李阿姨隐瞒了出售房屋的事实，能否发生物权变动的效力。

根据上述第一条分析，假设李阿姨在外地确实不知道张老汉买房子的事情，事前事后都在故意隐瞒出售事实，李阿姨知道后不同意出售，如果是共同共有，必须由全体共有人同意，如果是按份共有人，必须经过三分之二以上份额的按份共有人同意，方可出售，未经同意的，即使有签订买卖合同，也有可能不能发生物权变动的效力。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，最终房屋不能顺利变更登记，丁某可以向张老汉主张承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。

律师提醒：

在处分不动产物权时要区分共有的类型，一定得让所有共同共有人及三分之二以上按份共有人在买卖合同上签字，以确保物权变动的原因行为合法有效，让物权变动的结果行为符合法律规定，最终达到顺利变更物权的预期。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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