为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，中国人民银行于2019年10月8日出台[2019]第16号公告——《关于明确个人住房贷款利率调整相关事项的公告》（以下简称“公告”），就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜进行了公告。

公告篇幅不多，仅八条，但很多人都会感概，“字我都认识，但凑起来怎么就看不懂了呢？”

作者从购房者的角度来解读一下该公告：

1、何为贷款市场报价利率（LPR）

贷款市场报价利率（LPR），英文全称是Loan Prime Rate。是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。贷款市场报价利率的集中报价和发布机制是在报价行（现由18家商业银行组成）自主报出本行贷款市场报价利率的基础上，由指定发布人——即全国银行间同业拆借中心，对报价进行计算，每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率报价的平均利率并对外予以公布。目前向社会公布1年期和5年期以上贷款市场报价利率。

2、最新的贷款市场报价利率（LPR）

贷款市场报价利率（LPR）形成机制已经于2019年8月20日开始执行。2019年8月20日央行授权全国银行间同业拆借中心首次公布了LPR，当日1年期LPR为4.25%，5年期LPR为4.85%。

10月21日，最新一期的贷款市场报价利率(LPR)报价出炉，一年期LPR为4.20%，与上月数据持平，较8月20日下降5个基点；5年期以上LPR为4.85%，三个月来保持不变。 

3、个人住房贷款利率调整的具体内容

公告第3条明确，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

4、举例说明实行LPR后，个人住房贷款利率的变化

假设作者在2019年10月8日前在上海购买了一套总价为500万的房子。

按上海现在的房贷政策，首套房是贷款基准利率的95折，二套房是在基准利率的基础上上浮10%。那么首套房的贷款利率是4.9%*95%=4.655%；二套房的贷款利率是4.9%*（1+10%）=5.39%。

如果作者拖到10月8日以后再购房办理贷款，那么首套房的贷款利率不得低于4.85%，二套房的贷款利率则为4.85%+0.6%=5.45%。

由此可以发现，首套房原来的贷款利率优惠取消了，每个月要多还一些钱；二套房的利率也比原来提高了0.06%。因此，政策实施之后，不管是刚需还是改善住房，都会受到细微的影响。

5、央行是否因此完全取消贷款基准利率？

在2019年10月15日人民银行举行的2019年第三季度金融统计数据新闻发布会上，人民银行货币政策司司长孙国峰回答记者：目前人民银行正在积极推动贷款市场报价利率LPR的运用，这个占比是在逐步提高的。我们也预期有一个提高的进度，就是所谓的“358”的进度。对大行来说在今年9月份新增贷款应用LPR的占比达到30%，四季度达到50%，明年一季度达到80%以上。对中小银行来说是在今年四季度的应用比例达到50%以上，明年一季度达到80%以上。从目前的进展来看已经超出了当初的预期。随着LPR运用占比进一步提高，新发放的贷款主要参考LPR来定价。同时我们也在研究存量贷款定价基准的转换问题，在这个过程当中各方面也有很多很好的建议，我们在吸收研究。我想随着新增贷款运用LPR占比的不断提高，以及将来存量贷款转换工作的推进，未来贷款基准利率的逐渐淡出应该是一个水到渠成的过程。

本文作者：李哲，上海骥路律师事务所合伙人

 

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