案例：

上海市嘉定区XX路XX号（单号）房屋（以下简称“涉案商铺”）登记的产权人为上海A有限公司（以下简称“A公司”）。2018年12月3日，A公司（出租人、甲方）与乙方公司（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，其中约定：涉案商铺面积为2，387.19平方米，乙方租赁该房屋用于办公、商业使用；房屋租赁期限为20年，租期自2019年1月1日起至2038年12月31日止；月租金为75，000元／月；未经甲方书面同意，乙方擅自转租该商铺的，乙方负违约责任。A公司出具《同意转租证明》，同意乙方公司与丙方公司就涉案商铺签订转租合同，转租合同下的租赁期限为2019年1月10日至2038年12月31日。

2018年12月20日，乙方公司（出租人、甲方）与丙方公司（承租人、乙方）签订了编号为HZZL201811001的《房屋租赁合同》。

合同签订后，乙方公司交付了涉案商铺。丙方公司对涉案商铺的二楼及三楼进行改造、装修用于经营长租公寓，并将一楼转租给案外人。一楼的其中一间店铺（即XX路XX号，以下简称“1337号商铺”）原由案外人金某承租用于经营兰州拉面店，因丙方公司不愿意与金某（少数民族）签约，故由丙方公司的全资子公司上海B有限公司（以下简称“B公司”）将该商铺出租给乙方公司的合作方上海C有限公司（以下简称“C公司”），再由C公司出租给乙方公司的另一合作公司上海碧清咨询管理工作室（以下简称“碧清工作室”），最后由碧清工作室再出租给金某，租赁期限均至2021年12月31日。

2019年1月17日，丙方公司向乙方公司支付首期（即2019年7月至9月）租金737，500元及押金245，800元。2020年1月19日，丙方公司支付了2019年10月至2020年2月的租金981，942.66元，之后丙方公司未再向乙方公司支付过租金。

2020年5月12日，乙方公司向丙方公司在《房屋租赁合同》中所载通讯地址邮寄《催款函》，要求丙方公司支付2020年3月1日至6月30日的租金及前期逾期支付租金的滞纳金，并告知已为丙方公司垫付了2020年3月之前的水电费，要求丙方公司书面告知水电费发票接收人的具体联系方式。该函件被退回，原因为原址无此人，邮递员手书“公司早已迁走，电联退回”。

2020年6月29日，乙方公司再次向丙方公司上述地址邮寄《催款函》，要求丙方公司支付欠付租金及滞纳金，并支付由乙方公司代为垫付的水电费及违约金。该函再次被退回，原因为原址无此人。

2020年7月22日，丙方公司向乙方公司发出《关于因不可抗力终止〈房屋租赁合同〉的告知函》，函称：新冠疫情系双方签订租赁合同时所不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，直接导致丙方公司无法履行合同，属不可抗力，丙方公司受此影响无法正常开业运营，已无力继续租赁涉案商铺支付后续租金，故通知乙方公司终止《房屋租赁合同》，要求乙方公司在收到本函之日起三日内回函并就合同终止事宜进行交接。乙方公司收到该函件后随即于2020年7月29日回函表示不同意提前终止合同，要求丙方公司继续按约履行。

2020年12月27日，丙方公司向乙方公司发出《接收房屋催告函》，再次表明终止合同并催促乙方公司于收到本函三日内办理交接房屋、合同清算等事宜。2020年12月31日，乙方公司回函再次表示不同意提前终止合同，要求丙方公司继续履行合同。

2020年8月，丙方公司向涉案商铺一楼商铺的部分租户发函催讨2020年4月1日至2020年9月30日期间的租金，要求租户将租金支付至B公司账户。

2020年11月，乙方公司先向一审法院起诉丙方公司及担保人［即（2020）沪0114民初23948号案件］，要求丙方公司支付2019年10月至2021年3月的租金计300余万元及逾期付款违约金、水电费、维修费等等，并要求担保人承担连带责任。该案现在中止审理中。

目前，涉案商铺的二楼、三楼已被改造为若干房间，配备有家具、家电，但处于未运营状态。

2021年四月至五月，丙方公司与涉案商铺一楼的部分租户签订《解除〈商铺租赁合同〉及腾退清空协议书》，约定丙方公司给予租户一定补偿，租户在签署本协议后7日内停止经营，30日内完成商铺的腾退清空、恢复原状等工作。

2021年6月18日及21日，丙方公司向乙方公司两次寄送了《接收房屋催告函》，函称：1337号商铺由金某与乙方公司直接签约，其他一楼商铺均已腾空，涉案商铺已符合交接条件，要求乙方公司收到函件三日内复函并派员对接房屋接收及合同清算事宜，以防止损失进一步扩大。

一审法院认为：

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。丙方公司与乙方公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同期限至2038年12月31日，丙方公司却以受新冠疫情影响无法正常开业运营为由，于2020年7月22日发函通知解除《房屋租赁合同》。虽然新冠肺炎疫情被认定为突发公共卫生事件后，为保护人民群众身体健康和生命安全，政府及有关部门采取了相应疫情防控措施，确实会因为疫情期间客流减少等原因造成丙方公司营业收益受到一定影响。但疫情并未影响丙方公司实际占有使用涉案商铺，且在疫情防控常态化条件下生产生活秩序已有效恢复的形势下，新冠疫情不足以导致涉案租赁合同根本无法履行。因此，丙方公司在2020年7月22日发函时并不享有约定解除权或法定解除权，其发函的行为不能发生解除《房屋租赁合同》的效力。

但在房屋租赁等长期性合同中，一方因为经济形势的变化、履约能力等原因，导致不可能履行长期合同，需要提前解除，而另一方拒绝解除合同，合同履行陷入僵局。在此情形下，按照诚实信用原则，双方当事人都应善意行使权利，允许违约方向法院提起诉讼，请求法院通过裁判终结合同关系，从而使当事人从难以继续履行的合同中脱身，有利于充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源。同时具备以下三个条件，违约方可以起诉请求解除合同：一是违约方不存在恶意违约的情形；二是违约方继续履行合同，对其显失公平；三是守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。具体至本案中，丙方公司承租涉案商铺用于经营长租公寓，受新冠疫情及市场状况的变化等多种因素影响，其承租涉案商铺的合同目的可能落空，其要求提前解约并非主观恶意。如要求丙方公司继续承租涉案商铺并支付高昂租金，会使其遭受重大损失，显然有失公平。此外，涉案商铺的二楼及三楼目前处于未运营状态，一楼已经腾空（除1337号商铺外，该商铺实际由乙方公司的合作方碧清工作室出租给金某），丙方公司已明确放弃上述房屋中的物品并要求乙方公司派人对接收房事宜，同时愿意承担违约责任，乙方公司在此种情况下坚持履行合同，有违合同交易合作共赢的准则。基于以上分析，法院认为双方间的《房屋租赁合同》以解除为宜，乙方公司应按现状收回涉案商铺。

租赁合同虽然得以解除，但丙方公司作为违约方，不能免除其应当承担的违约责任，需要对守约方乙方公司的损失进行充分赔偿。但因乙方公司经释明仍坚持要求继续履行合同，明确拒绝向丙方公司主张解除合同相应的违约责任，故本案暂无法处理，乙方公司可另案主张。丙方公司要求返还押金，因其欠付的费用远超押金金额，故法院对该项请求不予支持。

一审判决：

一、解除上海丙方企业管理有限公司与上海乙方置业投资顾问有限公司之间编号为HZZL201811001的《房屋租赁合同》；

二、上海乙方置业投资顾问有限公司应按现状收回位于上海市嘉定区XX路XX号（单号）房屋整栋；

三、对上海丙方企业管理有限公司的其他诉讼请求不予支持。

二审认为：

丙方公司作为违约方有无合同解除权是本案的主要争议焦点。鉴于“违约方不存在恶意违约的情形”、“违约方继续履行合同，对其显失公平”、“守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则”是违约方可要求解除合同的前提条件，本院逐一分析如下：一、丙方公司承租涉案商铺主要用于经营白领公寓及配套商业服务，2020年年初爆发的新冠疫情导致包括餐饮、住宿业在内的商户停止或缩减营业的状态是不争的事实，虽商业运营本身也存在一定的经营风险，但新冠肺炎疫情被认定为突发公共卫生事件后，政府及有关部门采取了相应疫情防控措施，疫情期间及在之后的一段不确定的时间内客流减少对承租方营业收益造成的影响不可能完全避免。丙方公司实际支付租金至2020年2月底，之后丙方公司以无法正常开业运营并支付后续租金为由要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，虽构成违约，但其主观上并不存在恶意的情形。即使如乙方公司所述丙方公司存在于2020年8月25日仍向一楼的部分次承租人索要2020年4月至9月期间的租金并指示支付至其全资子公司账户内的情况，亦无法证实丙方公司对要求解除合同存在主观恶意。二、双方之间签订的是租期为20年的商铺租赁合同，本院认为，在长期性合同中，因时间越长、期限越久，可能发生的影响合同继续履行的不确定因素发生的概率越大，虽丙方公司所负对待给付义务为金钱债务，但就如一审法院认定的，丙方公司因客观情况、履约能力的变化导致无法履行合同，如另一方拒绝解除合同，合同的履行势必陷入僵局，在此情况下坚持不同意终结合同关系并要求丙方公司继续承租涉案房屋并按照约定支付巨额租金显然有失公平。三、虽乙方公司作为出租方本身并无任何违约行为，但其在丙方公司未支付租金长达将近2年且丙方公司愿意承担违约责任的情况下仍坚持不同意解除合同，违反了诚实信用原则。按照诚实信用原则，交易双方都要善意行使权力，在合同履行不能时，应当允许违约方请求解除合同。故一审法院在多次向乙方公司进行释明但乙方公司仍不同意解除合同的情况下判决解除合同并认定乙方公司对合同解除后违约责任可另行主张并无不当。根据已查明之事实，合同被判令解除后，涉案商铺并不存在无法整体交付的情形。乙方公司提到有关涉案租赁关系中存在案外人承担担保责任的情况，以其还可以向担保人主张权利为由认为合同履行未必进入僵局。鉴于主合同是否符合解除条件与债权人可基于从合同的担保关系实现债权并没有必然联系，故乙方公司以此作为拒绝解除涉案《商铺租赁合同》的理由亦缺乏依据。

需要指出的是，丙方公司作为违约方应承担的违约责任不因解除合同而减少，乙方公司所述有关其为履行涉案合同付出的各种成本或导致的损失可在其另行向丙方公司主张承担违约责任时一并提出。

由此可见，受新冠疫情及市场状况的变化等多种因素影响，其承租涉案商铺的合同目的可能落空，在这种情况下，如果承租人符合以下三个条件，租赁合同也可能会解除：

一是违约方不存在恶意违约的情形；

二是违约方继续履行合同，对其显失公平；

三是守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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