案例：

 2015年11月2日，邱某某（甲方、出卖方）、吴泉兴（乙方、买受方）与菁英公司（丙方、居间方）签订《房地产买卖居间协议》，约定：房屋坐落上海市闸北区三泉路XXX弄XXX号XXX室，总房价款115万元；乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金2万元，作为与甲方进行洽谈之用；如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。同日，邱某某（甲方、出卖方）、吴泉兴（乙方、买受方）又签订《房屋买卖合同》，约定：系争房屋转让价款115万元，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含定金）35万元；乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款79万元，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其它一切相关手续；乙方应于本合同约定的过户期限内或满足约定的过户条件前，办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方；甲、乙双方应于2016年3月5日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款1万元；甲、乙双方应于2016年2月28日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续。邱某某还于当日出具收款收据，载明收到购买系争房屋的定金2万元。

 2015年12月18日，邱某某出具收款收据，载明收到购买系争房屋的部分房价款33万元。

 2016年1月17日，邱某某（甲方、卖售人）与吴某2（乙方、买受人）签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲乙双方通过菁英公司宛平南路三店居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋，转让价款为115万元，甲方于2016年3月12日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；在2016年2月29日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之伍计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止；逾期超过柒日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付柒日的违约金外，甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方。

 上述合同的补充条款（一）载明：甲方应于2016年3月5日之前或收到乙方向贷款银行申请的贷款款项（若有）划入甲方指定的账户后3个工作日内，将该房地产交付乙方；乙方若需要向贷款银行申请贷款款项的，乙方应于甲、乙双方签订买卖合同后5个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续；自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应于甲、乙双方至该房地产所在区的交易中心办理房地产产权过户手续之前，现金补足不足部分；本次交易甲、乙双方应按国家及本市有关规定缴纳的税、费均由乙方承担并支付，但甲方需在办理产权过户时应书面承诺该房地产为其家庭在上海市的唯一一套住宅，因甲方承诺不实或不配合出具书面承诺，则多出的税费由甲方自行承担并支付。

 上述合同的附件三付款协议载明：乙方应于甲、乙双方签订本买卖合同当日，支付甲方房款共计35万元，上述房款包含乙方已支付甲方的定金共计2万元转为房款；甲方同意乙方通过向贷款银行申请79万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）；若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于送件当日将其补足并支付给甲方；待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）后柒个工作日内，甲、乙双方赴上海市闸北区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由菁英公司收执收件收据；待上海市闸北区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行；贷款银行收到他项权证后柒个工作日内，乙方应通过贷款银行支付给甲方第二期房价款；乙方应对该房地产及其装饰、设备情况进行查验、清点，并确认无误后，且甲、乙双方办妥该房地产交接手续并签订房屋交接书当日，支付甲方房款1万元。

 2016年1月20日，吴某2向工行宝山支行申请个人二手住房贷款（商业性贷款48万元、公积金贷款31万元）。嗣后，上述申请未获得通过，吴某2补充提供了相关材料。

 2016年2月5日，因系争房屋非邱某某名下唯一住房，其缴纳了个人所得税11，500元。

 2016年4月3日，邱某某向吴某2发出催告函，载明：由于乙方的银行贷款和钱款至今还没有到位，甲乙双方至今不能办理房屋转让过户手续；鉴于乙方在时间上已违约30多天，甲方考虑终止该房屋的买卖合同，并保留追究相关经济损失的权利。吴某2收到了上述催告函。同月13日，邱某某向吴某2发出解约函，载明：解除双方签订的《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》，并保留追究相关经济损失的权利。吴某2收到了上述解约函。嗣后，吴某2的贷款申请获通过，其于同月21日签署《个人购房借款/担保合同》、《住房公积金个人住房抵押借款合同》。因邱某某不愿继续履行买卖合同，双方协商不成，致成讼。

 审理中，吴某2提供录音一份，证明2016年4月20日双方在菁英公司的门店进行了协商。上述录音中，菁英公司经办人董淳告知吴某2方，因吴某2曾申请车贷，其提供的收入证明金额不足导致贷款申请未获通过，经办人花钱包装了银行流水贷款才通过，邱某某的材料2016年3月4日前已经办理齐全。邱某某认可上述录音的真实性。吴某2又申请董淳出庭作证。证人陈述其原系菁英公司工作人员，系争房屋的买卖交易由其经办；双方在申请过程中都缺少材料导致延误，具体什么材料不清楚，第一次申请因为材料不足没有通过；其向下家表示花钱包装贷款是为促成业务使用的技巧，实际不存在该情况。吴某2认可证人证言，邱某某则对证人证言不予认可。

 审理中，双方均确认签订网签合同后第50个工作日为2016年3月30日。吴某2表示吴泉兴系其父亲，吴泉兴出面签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，其是实际购房人。

法院认为：

 本案的争议焦点是邱某某是否享有合同解除权。双方约定吴某2的贷款申请应于2016年3月30日获贷款银行审批通过，若未通过或额度不足，应于送件当日补足支付给邱某某。然而，吴某2的贷款申请实际未于上述期限内获通过，其虽主张贷款申请延误系政策变化所致，但未提供相应证据佐证，且政策变化亦属其应承担的交易风险。同时，证人所述双方材料不足导致延误亦与其在录音中吴某2收入证明金额不够导致延误，邱某某材料齐全的说法相矛盾，本院难以采信其证言。因此，吴某2仍应按约履行其支付义务。现吴某2在邱某某催告前后，未及时补足房款，已构成违约，邱某某有权依据约定解除合同。因邱某某已向吴某2发函解除合同，吴某2要求对方配合办理过户手续及交房缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，邱某某应返还吴某2已支付的房款。

法院判决：

一、解除原告（反诉被告）吴某2与被告（反诉原告）邱某某于2016年1月17日签订的《上海市房地产买卖合同》；

二、被告（反诉原告）邱某某应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）吴某2房款35万元；

三、驳回原告吴某2的全部诉讼请求。

 

评析：

 去年以来，沪上针对二手房买卖相继出台了一系列政策，而银行贷款审批也遵循着“三价就低”原则，该原则的出台，导致购房人申请贷款及审批的金额大打折扣。很多人主张该“三价就低”原则的出台系属于不可抗力，应当免责，并以此主张合同无法履行要求解除合同。

 笔者认为，不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的一些客观情况。而银行贷款审批的调整，并非完全不可预见、不能克服，所以并不属于不可抗力。沪上房地产政策及贷款政策是每个购房者都时刻关注的重要信息，而当事人在申请贷款时应当能够预见到申请贷款有不被通过的风险，并对不足部分、不能审批等情况作出约定，以便克服该风险。

 所以，贷款的审批金额较往常有大幅降低亦属于交易风险，并不属于不可抗力的一般构成要件。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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