【关键词】

民事/房屋租赁/租金

【裁判要点】

房屋租赁合同承租人擅自转租后，未与出租人达成新的书面协议，房屋由第三人实际使用的，原承租人应按照合同约定履行义务、支付租金。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》第93条

《中华人民共和国合同法》第96条

《中华人民共和国合同法》第97条

《中华人民共和国合同法》第107条

【基本案情】

2013年6月，原告张某(甲方)、被告刘某(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：原告将系争房屋出租给被告用于经营仓库，月租金为20914元，租期为2013年5月1日至2015年4月30日；进场租金每半年缴纳一次，先付后用，乙方的首付日期为2013年5月1日，应向甲方支付77742元(其中1.5万元为押金)，第二次付款日期为2013年7月30日，付款金额为62742元；如一方未在规定期限内交清进场租金，甲方有权单方面终止本合同并收回系争房屋，押金不退。后原告依约交付房屋，被告依约支付押金1.5万元。原告已收到截止至2014年4月30日止的房租，实际租金支付方式为每三个月一付、每月20900元。自2014年5月1日起原告未再收到过租金。原告遂提起本案诉讼。 

被告刘某辩称，系争房屋一直由上海某纸制品经营部实际使用。该经营部原为被告投资的个人独资企业。但是，被告已于2014年2月24日将该经营部转让给了管某，故原、被告之间的系争房屋租赁合同已于2014年2月24日解除。2014年3月，官某又将该经营部转让给了徐某。自2014年2月起，已付租金均是由官某、徐某支付的。原告对系争房屋的实际使用情况及经营部的转让情况均了解。现系争房屋内存放的物品均不是被告的物品。

【裁判结果】

一、原告张某、被告刘某就上海市闸北区高平路xxx号院内2楼房屋签订的房屋租赁合同于2014年12月19日解除；

二、被告刘某应于本判决生效之日起十五日内将上海市闸北区高平路xxx号院内2楼房屋返还给原告张某；

三、被告刘某应于本判决生效之日起十五日内给付原告张某房屋租金及使用费(按照每月20900元，自2014年5月1日起算，计至被告实际返还系争房屋之日止)；

四、被告刘某应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告张某逾期支付租金的利息损失(以2014年5月1日至2014年7月31日房租62700元为基数，自2014年5月1日起算；以2014年8月1日至2014年10月31日房租62700元为基数，自2014年8月1日起算；以2014年11月1日至2014年12月18日房租53935.48元为本金，自2014年11月1日起算；均按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率，计算至被告实际付款之日)；

五、被告刘某支付的押金1.5万元归原告张某所有。

【裁判理由】

原、被告签订的系争房屋租赁合同依法成立有效，双方均应遵照履行。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现被告逾期不付房租，原告依据合同已享有解除权。被告收到本案诉状副本之日即为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告依约应向原告付清2014年5月1日起至2014年12月18日期间的房租，并向原告返还系争房屋。合同解除之日起至今，被告未向原告返还系争房屋，原告要求被告支付使用费、使用费参照租金标准支付的主张并无不当，可予支持。被告逾期不付租金，应向原告赔偿相应的利息损失。关于押金一节，现原、被告双方之间的房屋租赁合同解除，被告在诉讼中提出要求返还押金，在已判定被告违约责任的情况下，为避免诉累，本院对押金的处理一并予以判明。从合同中“进场租金每半年缴纳一次”的表述来看，所谓“进场租金”是指每一期房租而非首期房租，故依约原告确实有权没收押金、不予退还。