法律依据

《民法典》第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

法条分析

1.居住权是在他人住宅上设立的物权
居住权是居住权人在他人所有的住宅上设立的物权。设立居住权是住宅所有权人处分自己财产的一种方式，住宅所有权人根据自己的意思自由在自己所有的住宅的全部或者部分为他人设立居住权。此外，根据本条规定，居住权人只能在他人所有的住宅上设立居住权，不能在其他类型的房屋上设立居住权。

2.居住权是一种用益物权

用益物权是以支配标的物的使用价值为内容的物权。我国的用益物权主要包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权和地役权等。根据本法的规定，居住权是一种用益物权，是指居住权人对他人所有的住宅的全部或者部分及其附属设施享有占有、使用的权利，以满足生活居住的需要。

特别应注意的是，并非所有居住他人住宅的权利均是本条规定的居住权。如果当事人之间存在抚养、扶养、赡养、租赁、借用等关系，也同样可能享有居住他人住宅的权利。但由此而享有的权利不具有物权的排他效力，不是本条所规定的居住权，不能适用本章的规定。这也就意味着基于家庭关系产生的居住权利和《民法典》中规定的可设定登记的居住权不是一个概念，前者的居住权利无法通过登记去实现。但同样面临一个现实问题，基于家庭关系产生的居住权利如何真正得以保障，司法实践中法院是否具有强制执行的可操作性？如果家庭成员将房屋出售，必然会影响家庭成员的居住问题，如果这样的居住权利无法通过设立登记来保护，实际上很难落实执行。

3、居住权的设立方式主要是合同和遗嘱

一般情况下，当事人通过订立居住权合同并对居住权进行登记后设立居住权。居住权人对他人的住宅享有的占有、使用等具体权利义务，根据所有权人和居住权人之间订立的居住权合同确定。通过遗嘱方式设立的居住权参照适用本章的有关规定，也就是说，通过遗嘱方式设立的居住权和通过合同方式设立的居住权一样，是可设定居住权登记的。

本文作者：李哲，上海骥路律师事务所合伙人

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